Verschil tussen individueel woningbouwcontract (CCMI) en verkoop in een staat van perfecte voltooiing (VEFA)
par Me Zakine

In onroerend goed bepalen twee uiterst belangrijke contracten de relatie tussen een bouwer en een koper: het individuele woningbouwcontract (CCMI) en de verkoop in een staat van perfecte voltooiing (VEFA).

Hoewel deze twee modaliteiten vaak met elkaar worden gelijkgesteld, hebben ze cruciale verschillen die speciale aandacht vereisen.

Definities van CCMI en VEFA :

1. Individueel huis bouwcontract (CCMI) :

De CCMI is een contract dat valt onder wet nr. 90-1129 van 19 december 1990, bekend als de “Wet van Spinetta”. Zij schakelt een bouwer in om in opdracht van een koper de bouw van een vrijstaande woning uit te voeren. Dit contract geeft zowel een opleveringsgarantie als een garantie op een perfecte oplevering.

1. Verkoop in perfecte staat van voltooiing (VEFA):

De VEFA valt op haar beurt onder de artikelen L. 261-1 en volgende van de Bouw- en Woningwet. Het bestaat uit de verkoop van onroerend goed in aanbouw of nog te bouwen. De vastgoedontwikkelaar verkoopt vervolgens een pand dat hij onderneemt op tijd gebouwd worden en voorwaarden overeengekomen met de koper.

Belangrijkste onderscheidingen:

1. Aard van het contract:

Le CCMI is een bouwcontract waarbij de bouwer zich ertoe verbindt een vrijstaande woning te bouwen volgens de met de koper overeengekomen specificaties. De VEFA is een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed in aanbouw of te bouwen onroerend goed.

2. Verantwoordelijkheden:

Als onderdeel van de CCMI, de fabrikant is verantwoordelijk van het gehele bouwproces, van ontwerp tot oplevering. De koper is de opdrachtgever van het project en het bouwterrein staat onder toezicht van de bouwplaatsmanager van de bouwer. Bij VEFA is de projectontwikkelaar verantwoordelijk voor de bouw van het verkochte vastgoed, maar ook voor de marketing ervan. De ontwikkelaar is de projecteigenaar. De bouwplaats staat onder toezicht van een projectleider of een architect.

1. De leverdatumison van bieN : 

In het kader van een CCMI is de leverdatum doorgaans nauwkeurig en gedetailleerd vastgelegd in het contract. Deze datum vormt een contractuele verbintenis van de fabrikant tegenover de koper. In geval van vertraging in de levering is de fabrikant verplicht boetes voor laattijdige betaling aan de koper te betalen, behalve in geval van overmacht of schuld van de koper.

In tegenstelling tot de CCMI is de leverdatum in VEFA vaak minder nauwkeurig en kan deze onderhevig zijn aan onvoorziene omstandigheden die verband houden met de voortgang van de werkzaamheden. In het VEFA-contract wordt doorgaans een geschatte leveringstermijn vastgelegd, in plaats van een exacte datum. Partijen komen vervolgens een termijn overeen waarbinnen de levering dient plaats te vinden.

1. Schadevergoeding of boete van caHet is laat : 

In termen van CCMI worden boetes voor te late betaling over het algemeen berekend op een dagelijkse basis: 1/3000ste van het bouwbedrag per dag vertraging (vastgesteld door de wet).

Dit bedrag voor boetes voor laattijdige betaling kan worden opgeteld bij alle andere geleden schade, in het bijzonder morele schade of financiële schade die verband houdt met ten onrechte betaalde huur (huurschade) of zelfs verband houdt met de huur van een box of een parkeerplaats.

Dit zijn schadevergoedingen die worden toegekend naast boetes voor laattijdige betaling.

Le VEFA-contract voorziet niet in boetes voor te late betaling zoals in de CCMI, tenzij het contract anders bepaalt. In dit geval is het passend om ze anders te berekenen en rekening te houden met alle schade geleden. Hier vindt u de belangrijkste schade die de koper in geval van schade kan lijden late levering in VEFA ook van toepassing op de CCMI:

• Financiële schade :

De vertraging in de oplevering van de woning kan voor de koper tot extra kosten leiden, zoals de betaling van de huur of maandelijkse hypotheeklasten voor de huidige woning van de koper. De koper kan ook een financieel verlies lijden als de vertraging in de oplevering een impact heeft op zijn vastgoedprojecten of investeringen, vooral in geval van wederverkoop of verhuur van het onroerend goed.

• Morele schade :

De vertraging in de oplevering kan stress, angst en onzekerheid veroorzaken bij de koper, die zijn vastgoedproject vertraagd ziet. Ook kan de koper genoodzaakt zijn de huidige woonsituatie te verlengen, wat een bron van ongemak en onzekerheid kan zijn.

• Materiële schade :

Bij aanzienlijke vertraging kan de koper genoodzaakt zijn een tijdelijke huisvestingsoplossing te zoeken, wat tot extra kosten kan leiden. De vertraging in de levering kan ook logistieke en organisatorische ongemakken voor de koper veroorzaken, vooral met betrekking tot de verhuizing en het beheer van zijn bezittingen.

• Vooroordeel van genieten :

De koper kan tijdens de vertragingsperiode het ongestoord genot van zijn eigendom worden ontzegd, wat op zichzelf al een schade vormt. In geval van een aanzienlijke vertraging kan de koper verstoken blijven van de voordelen en specifieke kenmerken van het door hem gekozen onroerend goed, wat zijn comfort en tevredenheid kan beïnvloeden.

• Projectschade :

Vertraging in de levering kan de levensprojecten en toekomstplannen van de koper in gevaar brengen, met name met betrekking tot de planning van de verhuizing, de inrichting van het huis of professionele projecten met betrekking tot het onroerend goed. Het is belangrijk om op te merken dat de schade die wordt geleden in geval van te late levering in VEFA of CCMI kan variëren afhankelijk van de lengte en omvang van de vertraging, alsmede de specifieke omstandigheden van elk geval.

1. Garanties:

De CCMI en de VEFA geven ten behoeve van de koper een opleveringsgarantie en garantie op perfecte oplevering, waardoor een uitgebreide bescherming tegen constructiefouten wordt geboden. Zowel bij VEFA als bij CCMI profiteert de koper van de wettelijke garanties van perfecte afwerking, goede werking en garanties van tien jaar, die respectievelijk defecten, uitrusting en schade dekken die de degelijkheid van het werk aantasten.

Kortom, hoewel de CCMI en de VEFA de bouw van onroerend goed tot doel hebben, verschillen hun kenmerken en juridische regimes aanzienlijk. Het is essentieel dat de betrokken partijen dit onderscheid begrijpen om hun rechten en plichten in de context van hun vastgoedtransacties zo goed mogelijk veilig te stellen. Zo kan een gespecialiseerd juridisch advies blijft vaak aanbevolen om latere geschillen te voorkomen en een perfecte uitvoering van contracten te garanderen.