الفرق بين عقد بناء المنزل الفردي (CCMI) والبيع في حالة اكتمال تام (VEFA)
بقلمي زاكين

في العقارات، هناك عقدان مهمان للغاية يحددان العلاقة بين البناء والمشتري: عقد بناء المنزل الفردي (CCMI) والبيع في حالة الاكتمال التام (VEFA).

على الرغم من أن هاتين الطريقتين متساويتان في كثير من الأحيان، إلا أن بينهما اختلافات حاسمة تتطلب اهتماما خاصا.

تعريفات CCMI وVEFA :

1. عقد بناء منزل فردي (CCMI) :

CCMI هو عقد يحكمه القانون رقم 90-1129 المؤرخ في 19 ديسمبر 1990، المعروف باسم "قانون سبينيتا". يقوم بإشراك البناء لتنفيذ بناء منزل منفصل نيابة عن المشتري. يوفر هذا العقد ضمانًا للإكمال بالإضافة إلى ضمان الإكمال التام.

1. البيع في حالة اكتمال مثالية (VEFA):

ويخضع قانون VEFA، من جانبه، للمواد L.261-1 وما يليها من قانون البناء والإسكان. وهو يتألف من بيع العقارات قيد الإنشاء أو التي سيتم بناؤها. ثم يقوم المطور العقاري ببيع العقار الذي يتعهد به ليتم بناؤها في الوقت المحدد والشروط المتفق عليها مع المشتري.

الجوائز الرئيسية:

1. طبيعة العقد:

ال CCMI هو عقد بناء يلتزم فيه البناء ببناء منزل منفصل حسب المواصفات المتفق عليها مع المشتري. VEFA هو عقد بيع يتعلق بالعقارات قيد الإنشاء أو التي سيتم بناؤها.

2. المسؤوليات:

كجزء من CCMI، الشركة المصنعة هي المسؤولة من عملية البناء بأكملها، من التصميم حتى التسليم. المشتري هو مالك المشروع ويتم الإشراف على الموقع من قبل مدير موقع البناء. في VEFA، المطور هو المسؤول عن بناء العقار المباع، ولكن أيضا عن تسويقه. المطور هو مالك المشروع. يتم الإشراف على موقع البناء من قبل مدير المشروع أو المهندس المعماري.

1. تاريخ التسليمايسون ثنائيةهن : 

في سياق CCMI، تاريخ التسليم هو عموما ثابتة بطريقة دقيقة ومفصلة في العقد. ويشكل هذا التاريخ التزاما تعاقديا من جانب الشركة المصنعة تجاه المشتري. في حالة التأخير في التسليم، يتعين على الشركة المصنعة دفع غرامات التأخر في السداد للمشتري، باستثناء حالات القوة القاهرة أو خطأ المشتري.

على عكس CCMI، غالبًا ما يكون تاريخ التسليم في VEFA أقل دقة وقد يخضع لحالات طوارئ مرتبطة بتقدم العمل. يحدد عقد VEFA بشكل عام فترة تسليم تقديرية، وليس تاريخًا محددًا. ثم يتفق الطرفان على الإطار الزمني الذي ينبغي أن يتم التسليم خلاله.

1. التعويض أو العقوبات في كاليفورنيامتأخرا : 

فيما يتعلق بـ CCMI، يتم احتساب غرامات الدفع المتأخر بشكل عام على أساس يومي: 1/3000 من مبلغ البناء لكل يوم تأخير (يحدده القانون).

هذا المبلغ المستحق عن غرامات التأخر في السداد يمكن أن يضاف إلى أي ضرر آخر يحدث، ولا سيما الضرر المعنوي أو الضرر المالي المرتبط بالإيجار المدفوع دون وجه حق (أضرار الإيجار) أو حتى المرتبط باستئجار صندوق أو مكان لوقوف السيارات.

هذه هي الأضرار الممنوحة بالإضافة إلى غرامات التأخر في السداد.

ال عقد فيفا لا ينص على غرامات السداد المتأخر كما هو الحال في CCMI ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. وفي هذه الحالة، من المناسب حسابها بشكل مختلف ومراعاة جميع العوامل ضرر عانى. وإليكم أهم الأضرار التي قد يتعرض لها المشتري في حالة حدوث ذلك تأخر التسليم في VEFA ينطبق أيضًا على CCMI:

• الأضرار المالية :

قد يؤدي التأخير في تسليم العقار إلى تكاليف إضافية على المشتري، مثل دفع الإيجار أو دفعات الرهن العقاري الشهرية للسكن الحالي للمشتري. كما قد يتعرض المشتري لخسارة مالية إذا أثر التأخير في التسليم على مشاريعه أو استثماراته العقارية، خاصة في حالة إعادة بيع العقار أو تأجيره.

• الضرر الأخلاقي :

التأخير في التسليم يمكن أن يولد التوتر والقلق وعدم اليقين بالنسبة للمشتري، الذي يرى مشروعه العقاري يتأخر. قد يضطر المشتري أيضًا إلى تمديد وضعه السكني الحالي، الأمر الذي قد يكون مصدرًا لعدم الراحة وانعدام الأمان.

• أضرار مادية :

في حالة حدوث تأخير كبير، قد يضطر المشتري إلى إيجاد حل سكن مؤقت، مما قد يؤدي إلى تكاليف إضافية. كما يمكن أن يسبب التأخير في التسليم مضايقات لوجستية وتنظيمية للمشتري، خاصة فيما يتعلق بنقل ممتلكاته وإدارتها.

• الإضرار بالتمتع :

وقد يحرم المشتري من التمتع السلمي بملكيته خلال فترة التأخير، وهو ما يشكل ضررا في حد ذاته. وفي حالة حدوث تأخير كبير، قد يحرم المشتري من المزايا والخصائص المحددة للعقار الذي اختاره، مما قد يؤثر على راحته ورضاه.

• ضرر المشروع :

إن التأخير في التسليم قد يؤثر سلباً على مشاريع حياة المشتري وخططه المستقبلية، وخاصة فيما يتعلق بالتخطيط لانتقاله أو التصميم الداخلي أو المشاريع المهنية المرتبطة بالعقار. ومن المهم أن نلاحظ أن الأضرار التي لحقت في حالة التأخر في التسليم في VEFA أو CCMI وقد تختلف المدة حسب طول ومدى التأخير، وكذلك الظروف الخاصة بكل حالة.

1. الضمانات:

يوفر CCMI وVEFA ضمانًا للإكمال وضمانًا للإكمال المثالي لصالح المشتري، مما يوفر حماية واسعة النطاق ضد عيوب البناء. في VEFA كما هو الحال في CCMI، يستفيد المشتري من الضمانات القانونية للإكمال المثالي والأداء الجيد وضمانات لمدة عشر سنوات، والتي تغطي على التوالي العيوب والمعدات والأضرار التي تؤثر على صلابة العمل.

باختصار، على الرغم من أن الغرض من CCMI وVEFA هو بناء العقارات، إلا أن خصائصهما وأنظمتهما القانونية تختلف بشكل كبير. ومن الضروري للأطراف المعنية فهم هذه الفروق من أجل تأمين حقوقهم والتزاماتهم بشكل أفضل في سياق معاملاتهم العقارية. وهكذا، أ الاستشارات القانونية المتخصصة غالبًا ما يوصى به لتجنب أي نزاعات لاحقة وضمان التنفيذ المثالي للعقود.