Ero omakotitalon rakennusurakan (CCMI) ja täydellisesti valmistuneen myynnin (VEFA) välillä
kirjoittanut Me Zakine

Kiinteistöasioissa rakentajan ja ostajan välistä suhdetta määrää kaksi erittäin tärkeää sopimusta: yksittäinen talorakennussopimus (CCMI) ja myynti täydellisesti valmiina (VEFA).

Vaikka nämä kaksi tapaa rinnastetaan usein, niillä on ratkaisevia eroja, jotka vaativat erityistä huomiota.

CCMI:n ja VEFA:n määritelmät :

1. Yksittäisen talon rakennussopimus (CCMI) :

CCMI on sopimus, jota säätelee 19. joulukuuta 1990 annettu laki nro 90-1129, joka tunnetaan nimellä "Spinetta-laki". Se palkkaa rakentajan toteuttamaan omakotitalon rakentamisen ostajan puolesta. Tämä sopimus antaa valmiustakuun sekä takuun täydellisestä valmistumisesta.

1. Myynti täydellisessä kunnossa (VEFA):

VEFA:ta puolestaan säätelevät rakentamis- ja asumislain pykälät L. 261-1 ja sitä seuraavat pykälät. Se koostuu rakenteilla olevien tai rakennettavien kiinteistöjen myynnistä. Tämän jälkeen kiinteistökehittäjä myy omistamansa kiinteistön rakennettava ajoissa ja ostajan kanssa sovitut ehdot.

Tärkeimmät palkinnot:

1. Sopimuksen luonne:

THE CCMI on rakennusurakka, jossa rakentaja sitoutuu rakentamaan omakotitalon ostajan kanssa sovittujen eritelmien mukaisesti. VEFA on rakenteilla oleviin tai rakenteilla oleviin kiinteistöihin liittyvä myyntisopimus.

2. Vastuut:

Osana CCMI, valmistaja on vastuussa koko rakennusprosessin suunnittelusta toimitukseen. Ostaja on hankkeen omistaja ja työmaata valvoo rakentajan työmaapäällikkö. VEFA:ssa rakennuttaja vastaa myydyn kiinteistön rakentamisesta, mutta myös sen markkinoinnista. Rakennuttaja on projektin omistaja. Rakennustyömaata valvoo projektipäällikkö tai arkkitehti.

1. Toimituspäivämääräison bien : 

CCMI:n yhteydessä toimituspäivä on yleensä vahvistettu tarkasti ja yksityiskohtaisesti sopimuksessa. Tämä päivämäärä muodostaa valmistajan sopimussitoumuksen ostajaa kohtaan. Toimituksen viivästyessä valmistaja on velvollinen maksamaan ostajalle viivästysmaksun, paitsi jos kyseessä on ylivoimainen este tai ostajan syy.

Toisin kuin CCMI:ssä, toimituspäivä VEFA:ssa on usein epätarkempi ja se voi olla riippuvainen työn edistymisestä. VEFA-sopimuksessa asetetaan yleensä arvioitu toimitusaika tarkan päivämäärän sijaan. Osapuolet sopivat sitten aikataulusta, jonka kuluessa toimituksen tulee tapahtua.

1. Korvauksia tai sakkoja non myöhässä : 

CCMI:n kannalta viivästysmaksut lasketaan yleensä päivittäin: 1/3000 rakentamisen määrästä per viivästyspäivä (lain mukaan).

Tämä viivästysmaksujen määrä voidaan lisätä kaikkiin muihin kärsittyihin vahinkoihin, erityisesti aiheettomasti maksettuun vuokraan (vuokravahinko) tai jopa laatikon tai paikan vuokraamiseen liittyvään taloudelliseen vahinkoon.

Nämä ovat vahingonkorvauksia, jotka maksetaan viivästysmaksujen lisäksi.

THE VEFA sopimus ei säädetä CCMI:n mukaisista viivästysmaksuista, ellei sopimuksessa toisin määrätä. Tässä tapauksessa on tarkoituksenmukaista laskea ne eri tavalla ja ottaa huomioon kaikki vahingoittaa kärsinyt. Tässä ovat tärkeimmät vahingot, jotka ostaja voi kärsiä myöhässä toimitus VEFA:ssa koskee myös CCMI:tä:

• Taloudellinen vahinko :

Kiinteistön toimituksen viivästyminen voi aiheuttaa ostajalle lisäkustannuksia, kuten vuokran tai asuntolainan kuukausimaksun ostajan nykyisestä asunnosta. Ostajalle voi myös aiheutua taloudellista vahinkoa, jos toimituksen viivästyminen vaikuttaa hänen kiinteistöhankkeisiinsa tai investointeihinsa erityisesti kiinteistön jälleenmyynnin tai vuokrauksen yhteydessä.

• Moraalista haittaa :

Toimituksen viivästyminen voi aiheuttaa stressiä, ahdistusta ja epävarmuutta ostajalle, joka näkee kiinteistöprojektinsa viivästyneen. Ostaja voi myös joutua pidentämään nykyistä asumistilannetta, mikä voi aiheuttaa epämukavuutta ja epävarmuutta.

• Materiaalivahinko :

Merkittävän viivästyksen sattuessa ostaja voi joutua etsimään tilapäistä majoitusratkaisua, mikä voi aiheuttaa lisäkustannuksia. Toimituksen viivästyminen voi aiheuttaa ostajalle myös logistisia ja organisatorisia haittoja erityisesti muuton ja omaisuuden hallinnan suhteen.

• Nautinnon ennakkoluulo :

Ostaja voi jäädä viivästysjakson aikana ilman rauhallista omaisuuttaan, mikä on sinänsä vahinko. Merkittävän viivästyksen sattuessa ostaja voi menettää valitsemansa kiinteistön edut ja erityispiirteet, mikä voi vaikuttaa hänen mukavuuteensa ja tyytyväisyytensä.

• Hankkeen haitta :

Toimituksen viivästyminen voi vaarantaa ostajan elämänprojektit ja tulevaisuuden suunnitelmat erityisesti muuton suunnittelun, sisustussuunnittelun tai kiinteistöön liittyvien ammattiprojektien osalta. On tärkeää huomata, että vahingot kärsivät myöhästyneen toimituksen yhteydessä VEFA tai CCMI voi vaihdella viivästyksen pituuden ja laajuuden sekä kunkin tapauksen erityisolosuhteiden mukaan.

1. Takuu:

CCMI ja VEFA antavat ostajan eduksi valmiitakuun ja täydellisen valmistumisen takuun, joka tarjoaa kattavan suojan rakennusvirheitä vastaan. VEFA:ssa ja CCMI:ssä ostajalla on lailliset takuut täydellisestä valmistumisesta, moitteettomasta toiminnasta ja kymmenen vuoden takuu, joka kattaa vastaavasti työn kestävyyteen vaikuttavat viat, laitteet ja vauriot.

Lyhyesti sanottuna, vaikka CCMI:n ja VEFA:n kohteena on kiinteistöjen rakentaminen, niiden ominaisuudet ja oikeudelliset järjestelmät eroavat toisistaan huomattavasti. On olennaista, että osapuolet ymmärtävät nämä erot, jotta he voivat parhaiten turvata oikeutensa ja velvollisuutensa kiinteistökauppojensa yhteydessä. Siten a erikoistunut oikeudellinen konsultointi usein suositellaan mahdollisten myöhempien riitojen välttämiseksi ja sopimusten täydellisen täytäntöönpanon takaamiseksi.