Publié le 10 oktober 2026 · Mis à jour le 10 oktober 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse

Un notaire antibois le confirme : près d’un dossier de succession sur deux impliquant un bien immobilier se heurte à un désaccord entre héritiers sur la vente. Depuis la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, les règles de majorité en indivision ont pourtant été allégées pour débloquer ce type de situation. Beaucoup d’héritiers ignorent encore qu’ils n’ont plus besoin de l’unanimité pour agir.

Pourquoi ce sujet revient sur le tapis après chaque succession

Quand un propriétaire décède en laissant plusieurs héritiers, le bien immobilier tombe automatiquement en indivision, c’est-à-dire que chaque héritier détient une quote-part du bien sans qu’aucune portion ne lui soit matériellement attribuée. Tant que le partage n’a pas eu lieu, aucun héritier ne peut disposer seul de l’appartement ou de la maison. C’est à ce moment précis que les tensions apparaissent : l’un veut vendre rapidement, un autre souhaite garder le bien en souvenir familial, un troisième ne répond plus aux courriers du notaire. Sur la Côte d’Azur, où la valeur des biens est élevée, ces blocages peuvent immobiliser un patrimoine important pendant plusieurs années si personne n’engage les démarches adaptées.

Ce que dit le code civil depuis la réforme de 2018

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, la vente d’un bien indivis nécessitait l’accord unanime de tous les indivisaires, ce qui donnait à chaque héritier un droit de blocage total. La réforme a modifié l’article 815-5-1 du code civil pour permettre à des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits dans l’indivision de faire autoriser la vente par le tribunal judiciaire, même si les autres héritiers s’y opposent ou restent silencieux. Concrètement, un ou plusieurs héritiers détenant les deux tiers des parts peuvent demander à un notaire de signifier leur intention de vendre aux indivisaires minoritaires. Si ceux-ci ne réagissent pas dans un délai de trois mois, le tribunal peut autoriser la vente sans leur consentement. Cette procédure reste encadrée : elle exige la majorité des deux tiers, un acte notarié formel et le respect du délai légal avant toute saisine du juge.

Ce que cette règle change concrètement pour vous

Si vous êtes héritier majoritaire et que vous souhaitez vendre un bien en indivision, vous n’êtes plus otage du silence ou du refus d’un cohéritier minoritaire. Vous pouvez enclencher la procédure des deux tiers par l’intermédiaire de votre notaire, qui notifiera formellement votre intention aux autres indivisaires. À l’inverse, si vous êtes héritier minoritaire et que vous vous opposez à une vente, vous devez savoir que votre silence pendant trois mois équivaut à une forme d’acceptation tacite : le tribunal pourra autoriser la vente malgré votre désaccord si vous n’exprimez pas d’opposition motivée dans ce délai. Cette règle incite donc chaque indivisaire à se positionner rapidement et clairement, plutôt que de laisser la situation s’enliser. Elle ne supprime pas les désaccords familiaux, mais elle évite qu’un seul héritier minoritaire puisse bloquer indéfiniment un patrimoine que la majorité souhaite liquider.

Ce qu’a décidé le juge quand l’un des héritiers restait injoignable

Prenons le cas de Mme R., propriétaire d’une villa à Antibes héritée avec ses deux frères après le décès de leur mère. Mme R. et l’un de ses frères, détenant ensemble 70 % des parts, souhaitaient vendre rapidement pour financer un projet familial. Le troisième frère, installé à l’étranger depuis plusieurs années, ne répondait à aucun courrier et ne se prononçait pas sur la vente. Plutôt que de laisser la situation durer, Mme R. et son frère ont mandaté un notaire pour notifier formellement leur intention de vendre au frère silencieux, conformément à la procédure des deux tiers. Faute de réponse dans le délai de trois mois, ils ont saisi le tribunal judiciaire, qui a autorisé la vente du bien sans l’accord du troisième héritier, les fonds issus de la vente ayant ensuite été répartis entre les trois indivisaires selon leurs quotes-parts respectives. Cet exemple illustre que l’inaction d’un héritier minoritaire ne suffit plus, depuis 2018, à paralyser une succession immobilière.

Trois réflexes avant d’écrire à votre cohéritier

• Vérifiez d’abord la répartition exacte des quotes-parts : la procédure des deux tiers ne s’applique que si vous et vos co-indivisaires favorables à la vente détenez ensemble au moins 66,7 % des droits.
• Passez systématiquement par un notaire pour la notification formelle de l’intention de vendre : une simple lettre entre héritiers n’a aucune valeur juridique dans cette procédure.
• Notez précisément la date d’envoi de la notification, car le délai de trois mois avant saisine du tribunal se calcule à partir de cette date.
• Gardez une trace écrite de toute tentative de dialogue amiable : le juge apprécie favorablement les indivisaires qui ont cherché une solution négociée avant de recourir à la procédure judiciaire.
• Anticipez les frais de notaire et de procédure, qui seront généralement prélevés sur le prix de vente avant répartition entre indivisaires.

Cet article a une vocée d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation présente des spécificités qui nécessitent une analyse individualisée. Pour toute question relative à votre dossier, contactez le cabinet.

Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse, droit immobilier — Antibes.

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