Les contrats de vente immobilière sont des actes juridiques ayant pour objet et pour effet le transfert de propriété au bénéfice de l’acquéreur du bien.
Plusieurs étapes sont exigées et la conclusion définitive de l’acte authentique de vente nécessite que des avant-contrats soient préalablement conclus :
La promesse de vente : il s’agit de vendeur à « réserver » le bien immobilier en vente, au bénéfice d’un acheteur. La promesse de vente est également appelée « promesse unilatérale de vente ». Seul s’engage de façon ferme et définitive envers l’acheteur, jusqu’à ce que celui-ci décide de lever ou non l’option, c’est-à-dire décide ou non de contracter.
Si l’acquéreur (le bénéficiaire) est en faute, le vendeur (promettant) ne pourra pas solliciter l’exécution forcée de la vente (à moins que le bénéficiaire n’ait officiellement levé l’option avant de se raviser). Il pourra en revanche prétendre à l’attribution intégrale de l’indemnité d’immobilisation mise à la charge du Bénéficiaire.
L’offre d’achat (très rare en pratique)
La vente peut également s’analyser du côté de l’acheteur.
Dans cette hypothèse, ce n’est plus le vendeur qui fait une offre de vente, et l’acheteur qui accepte, mais c’est l’acquéreur qui fait une offre d’achat immobilier.
C’est-à-dire que l’acheteur pose au préalable ses conditions d’achat (type de bien, superficie, emplacement etc). Cette offre d’achat étant destinée aux vendeurs (particuliers ou professionnels), ce sont ces derniers (un parmi eux) qui sont censés accepter l’offre d’achat.
Le compromis de vente
Le compromis est une promesse synallagmatique de vente qui engage tant le vendeur que l’acquéreur.
En conséquence, si l’une des parties se refuse à réitérer la vente, malgré la réalisation des conditions suspensives, l’autre partie pourra agir à son encontre, pour solliciter, à son choix, soit l’exécution forcée de la vente, soit la résolution de la vente à ses torts, ainsi que des dommages et intérêts résultant de la clause pénale prévue au contrat.
A la suite de la signature de l’avant-contrat, la conclusion définitive de l’acte authentique de vente interviendra.
Que faire lorsque le vendeur ou l’acquéreur renoncent à vendre ou à acquérir le bien ?
Si c’est l’acquéreur qui renonce à acquérir le bien, le vendeur lui adresse une mise en demeure d’avoir à se présenter chez le Notaire.
S’il ne se présente pas, le vendeur assigne l’acquéreur aux fins de voir celui-ci condamné à indemniser son préjudice subi du fait de ce changement de décision.
Or, l’acceptation sans réserve de l’offre de vente par le vendeur vient rendre ferme et définitive la relation contractuelle entre les parties.
Dès lors, si l’acquéreur se rétracte alors que son offre d’achat était parfaitement claire et précise, le vendeur peut obtenir des dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi.
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