ASL og medeierskap: 5 ting å vite
Sameksistensen av en fri fagforening (ASL) og et sameie innenfor samme eiendomskompleks reiser betydelige juridiske og praktiske spørsmål. Analysen av nyere rettspraksis, særlig gjennom VIA MARENDA-saken, fremhever de essensielle punktene for årvåkenhet i forvaltningen av disse doble strukturene.
1. Dualiteten av juridiske regimer
Det grunnleggende skillet mellom ASL, styrt av 2004-forordningen, og sameie, underlagt lov av 10. juli 1965, pålegger streng separasjon i administrasjonen deres. Denne juridiske dualiteten manifesterer seg både i styresett enn i kapitalforvaltning. Den konsekvente rettspraksisen til Cassation Court understreker viktigheten av å opprettholde autonomien til disse to enhetene, med straff for å se deres avgjørelser være ugyldige.
2. Regnskapsmessig skille imperativ
Økonomistyring er et sentralt punkt i ASL-sameie sameksistens. Rettspraksis av 9. mars 2023 (Cass. 3rd civ., n° 21-21793) slår klart fast at belastningene på grunn av ASL kan ikke inngå i prognosebudsjettet til sameieforeningen. Dette kravet om regnskapsmessig skille omfatter alle finansstrømmer, inkludert spesielt:
- Etablere prognosebudsjetter
- Oppfatningen av avgifter
- Konstitusjonen av verksfond
- Bankkontoadministrasjon
3. Dikotomien av økonomiske forpliktelser
Den juridiske karakteren til gjeld utgjør et viktig skilleelement mellom de to strukturene. DEs sameiegebyrer er en personlig forpliktelse for sameieren, mens ASL-gebyrer er knyttet til selve eiendommen, i samsvar medArtikkel 3 i kjennelsen av 1. juli 2004. Denne grunnleggende forskjellen påvirker direkte:
- Gjenopprettingsmetoder
- Overføring av forpliktelser ved overføring
- Garantier knyttet til gjeld
- Gjeldende gjenopprettingsprosedyrer
4. Prinsippet om kostnad-tjenestekorrelasjon
Artikkel 10 i loven fra 1965 etablerer hovedprinsippet om sammenhengen mellom avgifter og tjenester levert i sameie. Dette prinsippet står overfor spesielle bruksvansker i sammenheng med sameksistens med en ASL. Fordelingen av laster må respektere:
- Den objektive nytten av tjenestene for hver batch
- Den spesifikke karakteren til vanlig utstyr
- Vilkår for bruk av fellesarealer
- Lovfestede fordelingsnøkler
5. Tillitsmannens forpliktelser i dobbeltledelse
Forvalteren, i denne sammenheng med juridisk dualitet, må utvise økt årvåkenhet i utførelsen av sine oppdrag. Dens forpliktelser inkluderer:
Administrativ strenghet:
- Holde strengt separate regnskaper
- Overholdelse av prosedyrer som er spesifikke for hver enhet
- Separat organisering av forsamlinger
- Separat oppbevaring av arkiver
Finansiell åpenhet:
- Etablere egne budsjetter
- Tydelig kommunikasjon av innsamlingssamtaler
- Nøyaktig begrunnelse av anklagene
- Sporbarhet av finansstrømmer
Unnlatelse av å overholde disse forpliktelsene kan føre til:
- Der ugyldighet av generalforsamlingsvedtak
- Stiller spørsmål ved det faglige ansvaret til bobestyreren
- Tvister mellom sameiere
- Vanskeligheter med å inndrive avgifter
Beherskelse av disse juridiske og praktiske aspektene er avgjørende for å sikre effektiv forvaltning av komplekse eiendomskomplekser. Ny rettspraksis bekrefter behovet for konstant årvåkenhet når det gjelder å respektere skillet mellom disse to distinkte juridiske enhetene.