Différence entre Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et  vente en l’état de parfait achèvement (VEFA) par Me Zakine

  En matière immobilière, deux contrats éminemment importants dictent les relations entre un constructeur et un acquéreur : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et la vente en l’état de parfait achèvement (VEFA). Bien que ces deux modalités soient souvent assimilées, elles présentent des distinctions cruciales qui nécessitent une attention particulière.

Definisjoner av CCMI og VEFA :

1. Individuell husbyggingskontrakt (CCMI) :

CCMI er en kontrakt regulert av lov nr. 90-1129 av 19. desember 1990, kjent som "Spinetta-loven". Den engasjerer en byggherre til å utføre oppføringen av en enebolig på vegne av en kjøper. Denne kontrakten gir en gjennomføringsgaranti samt en garanti for perfekt gjennomføring.

1. Salg i perfekt fullføringstilstand (VEFA):

VEFA er på sin side styrt av artiklene L. 261-1 ff. i bygge- og boligloven. Den består av salg av fast eiendom under oppføring eller som skal bygges. Eiendomsutvikleren selger deretter en eiendom som han påtar seg bygges i tide og betingelser avtalt med kjøper.

Nøkkelpriser:

1. Kontraktens art:

DE CCMI er en entreprisekontrakt hvor byggherren forplikter seg til å bygge en enebolig etter spesifikasjoner avtalt med kjøper. VEFA er en salgskontrakt knyttet til eiendom under oppføring eller som skal bygges.

2. Ansvar:

Som en del av CCMI, produsenten er ansvarlig av hele byggeprosessen, fra prosjektering til levering. Kjøper er prosjekteier og tomten er under tilsyn av byggherrens byggeleder. I VEFA er det utbygger som har ansvaret for byggingen av den solgte eiendommen, men også for markedsføringen av denne. Utbygger er prosjekteier. Byggeplassen har tilsyn av en prosjektleder eller en arkitekt.

1. Leveringsdatoenison av bien : 

I sammenheng med en CCMI er leveringsdatoen generelt fiksert på en presis og detaljert måte dans le contrat. Cette date constitue un engagement contractuel de la part du constructeur envers l’acquéreur. En cas de retard dans la livraison, le constructeur est tenu de verser à l’acquéreur des pénalités de retard, sauf en cas de force majeure ou de faute de l’acquéreur. Contrairement au CCMI, la date de livraison en VEFA est souvent moins précise et peut être soumise à des aléas liés à l’avancement des travaux. Le contrat de VEFA fixe généralement une période estimative de livraison, plutôt qu’une date exacte. Les parties conviennent alors d’une fourchette de temps dans laquelle la livraison devrait intervenir.

1. Erstatning eller straff i caer sent : 

  En matière de CCMI, les pénalités de retard sont généralement calculées sur une base quotidienne : 1/3000e du montant de la construction par jour de retard (fixé par la Loi). Cette somme due au titre des pénalités de retard peut s’additionner à tout autre préjudice subi notamment le préjudice moral ou un préjudice financier lié aux loyers versés indument (préjudice locatif) ou encore lié à la location d’un box ou d’une place de stationnement. Il s’agit de dommages et intérêts alloués en sus des pénalités de retard. Le VEFA-kontrakt gir ikke for sen betaling straffer som i CCMI med mindre kontrakten bestemmer noe annet. I dette tilfellet er det hensiktsmessig å beregne dem annerledes og ta hensyn til alle skade led. Her er de viktigste skadene som kjøper kan lide i tilfelle sen levering i VEFA gjelder også for CCMI:

• Økonomisk skade :

Forsinket levering av eiendommen kan medføre ekstra kostnader for kjøper, som for eksempel betaling av husleie eller månedlige boliglån for kjøpers nåværende bolig. Kjøperen kan også lide et økonomisk tap dersom leveringsforsinkelsen påvirker deres eiendomsprosjekter eller -investeringer, særlig ved videresalg eller utleie av eiendommen.

• Moralsk skade :

Forsinkelsen i leveringen kan skape stress, angst og usikkerhet for kjøperen, som ser at eiendomsprosjektet er forsinket. Kjøper kan også bli tvunget til å utvide sin nåværende boligsituasjon, noe som kan være en kilde til ubehag og utrygghet.

• Materiell skade :

Ved vesentlig forsinkelse kan kjøper bli tvunget til å finne en midlertidig overnattingsløsning, noe som kan medføre ekstra kostnader. Forsinkelsen i leveringen kan også medføre logistiske og organisatoriske ulemper for kjøperen, særlig med hensyn til flytting og forvaltning av sine eiendeler.

• Fordommer om nytelse :

Kjøperen kan bli fratatt den fredelige nytelsen av sin eiendom i forsinkelsestiden, noe som utgjør en skade i seg selv. Ved vesentlig forsinkelse kan kjøperen bli fratatt fordelene og spesifikke egenskaper ved eiendommen de har valgt, noe som kan påvirke deres komfort og tilfredshet.

• Prosjekt skade :

Forsinket levering kan kompromittere kjøpers livsprosjekter og fremtidsplaner, spesielt med hensyn til planlegging av flytting, interiørdesign eller profesjonelle prosjekter knyttet til eiendommen. Det er viktig å merke seg at skadene påført ved forsinket levering i VEFA eller CCMI kan variere avhengig av lengden og omfanget av forsinkelsen, samt de spesifikke omstendighetene i hvert enkelt tilfelle.  

1. Garantier:

Le CCMI et la VEFA prévoient une garantie d’achèvement et une garantie de parfait achèvement au bénéfice de l’acquéreur, offrant une protection étendue contre les défauts de construction. En VEFA comme en CCMI, l’acquéreur bénéficie des garanties légales de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, qui couvrent respectivement les malfaçons, les équipements et les dommages affectant la solidité de l’ouvrage. En somme, bien que le CCMI et la VEFA aient pour objet la construction d’un bien immobilier, leurs caractéristiques et régimes juridiques diffèrent significativement. Il est primordial, pour les parties impliquées, de bien appréhender ces distinctions afin de sécuriser au mieux leurs droits et obligations dans le cadre de leurs transactions immobilières. Ainsi, une spesialisert juridisk rådgivning forblir ofte anbefalt for å unngå eventuelle påfølgende tvister og garantere perfekt utførelse av kontrakter.