Как прекратить право прохода, если анклав исчез? Полное руководство 2025

Право преимущественного проезда — это право, регулируемое Гражданским кодексом, которое позволяет владельцу огороженного участка земли получать доступ к общественной автомагистрали, проезжая через соседнюю собственность. Но что делать, когда условия изоляции исчезли? Создан ли прямой доступ к автомагистрали общего пользования? В этом юридическом руководстве подробно описаны правовые действия по прекращению сервитута, который стал ненужным, со ссылками на правовые тексты и недавнюю судебную практику.

Что такое преимущественное право проезда и когда оно может законно прекратиться?

Юридическое определение и правовая основа

Право преимущественного проезда определяется статьей 682 Гражданского кодекса, которая устанавливает: «Владелец земли, не имеющей выхода к морю и не имеющей выезда с общественной дороги или недостаточного выезда для сельскохозяйственной, промышленной или коммерческой эксплуатации своей собственности, имеет право потребовать от земли своих соседей достаточный проезд для обеспечения полного доступа к своей земле».

Этот сервитут представляет собой то, что юристы называют «реальным обременением», то есть он привязан к земле, а не к личности владельца. Статья 637 Гражданского кодекса гласит по этому поводу: «Сервитут — это повинность, налагаемая на имущество с целью использования и получения выгоды от имущества, принадлежащего другому владельцу».

Прекращение сервитута: применимые тексты

Статья 685-1 Гражданского кодекса особенно четко определяет прекращение этого сервитута: «В случае прекращения существования анклава владелец господствующей земли больше не может осуществлять сервитут. Владелец подчиненной земли может в любое время потребовать судебного удаления права прохода, когда оно перестает быть необходимым».

В этом тексте, вытекающем из закона № 67-1253 от 30 декабря 1967 года, четко установлено, что владелец пересеченной земли (земли, находящейся в пользовании) имеет право подать иск о прекращении сервитута, как только анклав перестанет существовать.

Основное различие: законный сервитут против обычного сервитута

Судебная практика Кассационного суда (Cass. 3rd civ., 16 октября 2013 г., № 12-21.889) постоянно напоминает об этом существенном различии, которое напрямую влияет на условия прекращения права собственности.

Как мы можем убедиться, что шлюз действительно исчез? Правовые и юридические критерии

Для прекращения права прохода предварительный шаг состоит в строгом доказательстве того, что анклав фактически исчез. Эта проверка основана на точных критериях, установленных судебной практикой.

5 правовых критериев оценки

1. Наличие прямого доступа к автомагистрали общего пользования : Первое, что нужно проверить, — есть ли у вашего соседа прямой доступ к дороге или общественной тропе. Статья 682 Гражданского кодекса определяет, что это доступ к «дороге общего пользования», а не к общей частной дороге.
2. Достаточность доступа : Согласно судебной практике Кассационного суда (Cass. 3rd civ., 19 февраля 2014 г., № 13-12.107), доступ должен быть «достаточным для обеспечения полного обслуживания земли для ее обычного использования». В более позднем постановлении (Cass. 3rd civ., 11 июля 2019 г., № 18-17.569) указывается, что эта концепция оценивается «в соответствии с целью фонда и текущими потребностями его функционирования».
3. Постоянство и стабильность доступа : Временный, сезонный или нестабильный доступ не является достаточным основанием для прекращения сервитута. Кассационный суд требует «постоянного и стабильного доступа» (Кассационный суд 3-й инстанции, 24 января 2018 г., № 16-26.084).
4. Фактическая осуществимость : Кассационный суд в основополагающем постановлении от 16 декабря 2009 г. (№ 08-22.035) указал, что доступ должен быть «осуществимым без опасности или чрезмерных ограничений». Этот критерий оценивается на основе характеристик земли и ее обычного использования.
5. Доказательства ситуации : Статья 9 Гражданского процессуального кодекса гласит:«Каждая сторона обязана доказать в соответствии с законом факты, необходимые для успеха ее иска». Для этого соберите:
   • Отчет судебного пристава (статья 1 приказа № 45-2592 от 2 ноября 1945 г.)
   • Сертифицированные кадастровые планы
   • Датированные и геолокированные фотографии
   • Частные экспертные заключения при необходимости

Этот предварительный шаг имеет решающее юридическое значение, особенно в сельских районах, таких как Дордонь, Жер, Ланды или, в более широком смысле, в бассейне Аквитании, где конфигурация земель может быть сложной и где сельскохозяйственное использование требует доступа, адаптированного к современному оборудованию.

Определить правовое происхождение сервитута

Существует два основных вида сервитутов, прекращение которых регулируется различными правилами:

1. Правовой сервитут анклава

Установленный статьями 682–685-1 Гражданского кодекса, этот сервитут возникает автоматически из ситуации изоляции. Согласно вышеупомянутой статье 685-1, оно прекращается с прекращением существования внутриконтинентального государства.

Постоянная практика Кассационного суда подтверждает этот принцип: «Законное право прохода, обусловленное отсутствием выхода к морю, прекращается, когда прекращается отсутствие выхода к морю доминирующей территории». (3-я гражданская кассация, 30 января 2002 г., № 00-15.633).

2. Обычный сервитут

Регулируемый статьями 686–689 Гражданского кодекса, этот сервитут возникает на основании соглашения между собственниками. Статья 686 определяет: «Владельцам разрешается устанавливать на своих объектах такие сервитуты, какие они считают нужными, при условии, что установленные услуги не навязываются лицу и не на пользу лица, а только фонду и для фонда».

Чтобы отменить обычный сервитут, вам необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и нотариальными актами, чтобы понять условия его прекращения.

Дружественный подход: первый юридически обязательный шаг после реформы 2019 года

Юридическое обязательство предварительной попытки мирного урегулирования

С 1 января 2020 года статья 750-1 Гражданского процессуального кодекса (введена Указом № 2019-1333 от 11 декабря 2019 года) требует, под страхом недопустимости, попытки мирного урегулирования до обращения в суд, если размер иска не превышает 5000 евро или если он касается соседского спора.

Конституционный Совет также подтвердил этот принцип в своем решении №. 2019-778 DC от 21 марта 2019 года, учитывая, что «законодатель намеревался содействовать использованию альтернативных методов разрешения споров».

Юридический протокол для эффективного мирного урегулирования

Дружественный подход должен следовать строгой процедуре, чтобы иметь правовые последствия:

1. Инициировать формализованный диалог : Статья 56 Гражданского процессуального кодекса рекомендует направлять официальное уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении, в котором четко излагаются факты и просьба об отмене сервитута.
2. Предложить противоречивое заключение : В соответствии со статьей 1 Закона № 2016-1547 от 18 ноября 2016 года о модернизации правосудия предложить совместный осмотр помещения с нейтральной третьей стороной (медиатором, примирителем, нотариусом).
3. Установить протокол транзакционного соглашения : В соответствии со статьей 2044 Гражданского кодекса, которая определяет сделку как «договор, посредством которого стороны путем взаимных уступок прекращают возникший спор или предотвращают возникновение спора».
4. Заверьте соглашение : Статья 1369 Гражданского кодекса придает нотариальному акту особую доказательственную силу, указывая, что он «действителен до тех пор, пока не будет доказано, что документ и факты, которые нотариус отметил лично, ложны».
5. Опубликовать акт : Служба земельного кадастра в соответствии со статьей 28 указа №. 55-22 от 4 января 1955 года сделает это прекращение права собственности подлежащим принудительному исполнению в отношении третьих лиц, в частности, будущих покупателей.

Такой дружественный подход особенно рекомендуется в сельских районах, таких как Дордонь, Жер или Ланды, где добрососедские отношения являются долгосрочными и где правовой прагматизм позволяет избежать дорогостоящих и длительных процедур в судах, часто находящихся далеко от небольших городов.

Правовое обращение: процедура и стратегия судебного разбирательства

Предпосылки для передачи дела в суд

Если попытка мирного урегулирования не удалась, статья 685-1 Гражданского кодекса дает вам право ходатайствовать о судебном прекращении сервитута: «Владелец обслуживаемого многоквартирного дома может в любое время потребовать судебного удаления права прохода, когда оно перестает быть необходимым».

Перед направлением дела в суд вы должны предоставить доказательства предыдущей попытки мирного урегулирования в соответствии со статьей 750-1 Гражданского процессуального кодекса. Согласно решению Кассационного суда от 11 марта 2021 г. (№ 20-13.307), такое обоснование может иметь форму «заказное письмо, оставшееся без ответа, или сообщение о непримиримости».

Подробная процедура судебного разбирательства

Судебная процедура состоит из нескольких этапов, четко определенных Гражданским процессуальным кодексом:

1. Направление в суд территориально компетентный (статья R211-3 Кодекса судоустройства). Повестка должна быть выдана судебным приставом и содержать, под страхом недействительности, сведения, предусмотренные статьей 56 Гражданского процессуального кодекса.
2. Создание испытательного досье включая:
   • Отчет судебного пристава, составленный в соответствии со статьей 1 Постановления № 45-2592 от 2 ноября 1945 г.
   • Кадастровые планы, удостоверенные службой поземельного кадастра (статья 25 закона от 31 марта 1884 г.)
   • Титулы собственности, опубликованные в службе земельного кадастра
   • Датированные и геолокированные фотографии
   • Показания свидетелей, составленные по формам, предусмотренным статьей 202 Гражданского процессуального кодекса
   • Топографические съемки при необходимости
3. Обязательное представительство адвоката в соответствии со статьей 760 Гражданского процессуального кодекса, которая предусматривает, что «Стороны, если не предусмотрено иное, обязаны назначить адвоката в суде»..

Фаза судебной экспертизы

В сложных случаях, особенно часто встречающихся в сельской или пригородной местности, суд, как правило, назначает судебную экспертизу. Данная мера предусмотрена статьей 232 Гражданского процессуального кодекса: «Судья может назначить любое лицо по своему выбору для предоставления ему информации посредством наблюдений, консультаций или экспертных заключений по вопросу факта, требующему экспертных знаний технического специалиста».

Экспертиза проводится на основе принципа состязательности, определенного в статье 16 Гражданского процессуального кодекса: «Судья должен при любых обстоятельствах соблюдать и сам соблюдать принцип противоречия». Конкретно это означает, что эксперт должен вызвать все стороны и позволить им представить свои замечания.

Возможные средства правовой защиты

Вынесенное решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его вынесения в соответствии со статьей 538 Гражданского процессуального кодекса. Затем территориально компетентный апелляционный суд снова вынесет решение по всему спору.

Нотариальное оформление: окончательная юридическая безопасность

Обязательная публикация: правовая основа

Независимо от того, достигнуто ли прекращение сервитута мирным путем (мировое соглашение) или в законном порядке (окончательное решение суда), последний шаг заключается в регистрации прекращения сервитута в нотариальном акте и публикации этого изменения в земельном кадастре.

Этот важный шаг строго регламентирован несколькими текстами:

• Статья 28 Декрета № 55-22 от 4 января 1955 года требует опубликования любого акта, изменяющего права на недвижимое имущество: «Документы inter vivos, передачи или заявления о праве собственности на недвижимость или о правах на нее должны быть опубликованы в службе, ответственной за регистрацию земель по месту нахождения зданий».
• Статья 710-1 Гражданского кодекса, вытекающая из приказа №. 2006-346 от 23 марта 2006 г. определяет, что: «Всякий акт или право, чтобы повлечь за собой формальности, связанные с публичным объявлением о земле, должны быть составлены в подлинной форме».
• Кассационный суд в решении от 3 июня 2015 г. (№ 14-17.716) напомнил, что: «Цель регистрации земли — обеспечить возможность принудительного осуществления прав на недвижимость в отношении третьих лиц».

Подробная нотариальная процедура

Процесс нотариального оформления включает в себя несколько технических этапов:

1. Составление подлинного акта : Нотариус составляет документ, фиксирующий прекращение сервитута, в котором указывается либо соглашение о сделке, либо окончательное решение суда, вынесшее решение о прекращении.
2. Заявка на публикацию : В соответствии со статьей 34 указа №. 55-22 от 4 января 1955 года нотариус направляет в компетентную службу поземельного кадастра заявку на публикацию.
3. Публикация в досье по недвижимости : Служба регистрации прав на недвижимость регистрирует это изменение в деле о недвижимости и выдает свидетельство о публикации.
4. Обновление земельного кадастра : Согласно статье 3 указа №. В соответствии с постановлением № 55-471 от 30 апреля 1955 года служба земельного кадастра должна быть уведомлена об этом изменении для обновления своих документов.

Юридические и финансовые преимущества формализации

Данная нотариальная процедура — это не простая административная формальность, а юридически решающий шаг, который имеет ряд конкретных преимуществ:

• Противопоставление третьим лицам : Согласно статье 30-1 указа №. 55-22 от 4 января 1955 года, только опубликованные акты являются обязательными для потенциальных сторонних приобретателей.
• Постоянная безопасность : Удаление становится неоспоримым и появляется в цепочке прав собственности.
• Оценка недвижимости : Отмена сервитута может значительно увеличить рыночную стоимость недвижимости, особенно в таких привлекательных районах, как Бордо и его окрестности.
• Предотвращение судебных разбирательств : Подлинный акт, имеющий повышенную доказательную силу, предусмотренную статьей 1369 Гражданского кодекса, предотвращает последующие споры.

Эти формальности особенно важны в сельских районах, таких как Дордонь, Жер или Ланды, где сделки с недвижимостью могут включать объекты с многочисленными историческими сервитутами, которые необходимо прояснить.

FAQ: Часто задаваемые вопросы о прекращении сервитутов

Мой сервитут датируется периодом до 1967 года. Можно ли его отменить в случае открытия?

Да, статья 685-1 Гражданского кодекса применяется ко всем законным сервитутам анклава, независимо от даты их возникновения. Кассационный суд подтвердил это в решении от 13 мая 2015 года (№ 14-11.260): «Положения статьи 685-1 Гражданского кодекса применяются непосредственно к сервитутам, установленным до вступления ее в силу».

Кто должен доказать исчезновение анклава?

Согласно статье 1353 Гражданского кодекса: «Тот, кто требует исполнения обязательства, должен это доказать». Таким образом, именно владелец обслуживаемого земельного участка (пересекающейся земли) несет бремя доказывания прекращения ситуации отсутствия доступа к суше.

Могу ли я заблокировать проход, ожидая процедуры?

Нет, статья 134 Гражданского процессуального кодекса гласит: «Сам по себе судебный иск не приостанавливает исполнение приговора».. Блокирование прохода до принятия окончательного решения может повлечь за собой гражданскую ответственность.

Сколько в среднем стоит юридическая процедура прекращения сервитута?

Тарифы варьируются в зависимости от сложности дела, но за полную процедуру придется заплатить от 1500 до 3000 евро (гонорар адвоката, возможные гонорары экспертов, сборы за публикацию). Возможность получения юридической помощи существует в зависимости от ресурсов (статья 2 закона № 91-647 от 10 июля 1991 г.).

Вывод: юридически закрепить прекращение сервитута

Отмена права прохода требует глубоких знаний права собственности (статьи 637–710 Гражданского кодекса) и методического подхода, адаптированного к каждой конкретной ситуации. Статьи 682–685-1 Гражданского кодекса и обширная судебная практика Кассационного суда строго регулируют эти права проезда, но их практическое применение требует точного анализа фактических и правовых элементов, характерных для каждого случая.

Будь то сельская недвижимость в департаментах Дордонь, Жер, Ланды или Аквитания, где старые сервитуты являются обычным явлением, или городская недвижимость в Бордо, где в результате застройки регулярно создаются новые точки доступа, каждый случай требует особого подхода. Структурированный подход, уважение к юридическим текстам и поддержка профессионального юриста — это лучший способ гарантировать ваши права как собственника.

Опыт юриста, специализирующегося на праве недвижимости, позволит вам не только оптимизировать свои шансы на успех, но и юридически обезопасить процедуру и прийти к долгосрочному решению, достигнутому либо мирным путем, либо через законные каналы.

---

Последнее обновление: апрель 2025 г. Данная статья носит исключительно информационный характер и основана на текущих текстах и недавней судебной практике. В любой конкретной ситуации, касающейся права прохода, мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом по недвижимости, который может дать вам совет с учетом особенностей вашего случая, например, с мэтром Закином. Это не консультация.