1: Vad är ledningsrätt?

Kort sagt: En ledningsrätt är en verklig rättighet som ger markägaren tillgång till sin egendom genom att korsa en grannes.

I detalj: Rätten till ledning regleras av artiklarna 637 och följande. i civillagen. Artikel 637 definierar det som "en avgift som påförs ett arv för användning och nytta av ett arv som tillhör en annan ägare." Det skapar ett rättsligt förhållande mellan två fonder: den dominerande fonden (som gynnas av passagen) och den tjänande fonden (som stöder den). Detta servitut kan fastställas i lag, genom överenskommelse mellan ägarna eller genom domstolsbeslut beroende på omständigheterna.

2: I vilka fall kan du lagligt korsa din grannes mark?

Kort sagt: Främst i två situationer: när din fastighet är inlåst (utan tillgång till allmän väg) eller enligt avtal med din granne.

I detalj: De två huvudsituationerna är:

1. Den inlandsfasta fastigheten : Enligt artikel 682 i civillagen kan ägaren vars mark inte har någon avfart på allmän väg eller har en otillräcklig avfart begära passage till angränsande mark. Detta servitut kallas "lagligt" eftersom det åläggs även utan överenskommelse.
2. Svår eller dyr åtkomst : En fastighet som har tekniskt användbar tillgång men som är svår att använda (brant sluttning, oöverkomliga utvecklingskostnader, etc.) kan dra nytta av ett "konventionellt" servitut, upprättat med grannens samtycke i enlighet med artikel 686 i civillagen. Till skillnad från laglig tjänstgöring kan detta inte åläggas utan samtycke.

3: Hur etableras en ledningsrätt på grund av en enklav?

– I korthet: Servitutet upprättas antingen genom en uppgörelse i godo som formaliserats med en notarie, eller genom domstolsbeslut om ingen överenskommelse är möjlig.

I detalj: Upprättande av vägrätt på grund av enklav följer flera principer:

• Enligt artikel 683 i civillagen ska passagen normalt tas på den sida där vägen är kortast till den allmänna vägen.
• Den måste dock fixeras på den plats som är minst skadlig för ägaren som drabbas av det.
• Ersättning som står i proportion till den skada som orsakats utfaller i allmänhet till ägaren av den mark som korsas (artikel 682, punkt 3).
• I artikel 682-1 anges att ägaren av tjänstemarken när som helst kan begära omflyttning av passagen till annan plats på hans mark, förutsatt att denna flytt inte påverkar användningen eller gör den mer obekväm.
• Dokumentet som upprättar servitutet ska ange passagens exakta placering, dess bredd och användarvillkoren.

4: Kan en vägrätt hävas om grannen inte längre är inlåst?

Kort sagt: Ja, ledningsrätten på grund av en enklav upphör juridiskt så fort enklaven försvinner.

I detalj: Artikel 703 i civillagen säger tydligt att "servitut upphör när saker är i ett sådant skick att de inte längre kan användas." När sålunda en ägare som åtnjuter ledningsrätt förvärvar en tomt som ger honom direkt tillträde till allmän väg, eller när en ny allmän väg anläggs i utkanten av hans fastighet, har vägrätt på grund av enklav inte längre något lagligt skäl att föreligga. Ägaren av den tjänande marken kan då begära bekräftelse av denna utrotning och avlägsnande av ledningsrätten.

5: Kan en ägare vägra att säga upp ett servitut om han skaffar nytt tillträde?

Kort sagt: Han kan bara invända om den nya tillgången är otillräcklig, farlig eller svår att använda.

I detalj: Ägaren av den dominerande marken kan bestrida utplåningen av servitutet genom att visa att:

• Den nya tillfarten utgör en fara (dålig sikt på allmän väg, brant sluttning)
• Dess utveckling skulle kräva arbete som inte står i proportion till fastighetens värde
• Tekniska, administrativa eller stadsplaneringsrestriktioner förhindrar normal användning av denna nya tillgång
• Dess konfiguration tillåter inte en användning som motsvarar syftet med fonden (till exempel olämplig för passage av jordbruksfordon om fastigheten är en gård)

Det räcker därför inte med att en ny tillgång existerar materiellt: den måste faktiskt vara genomförbar och anpassad till ägarens legitima behov.

6: Hur går det till för att häva en vägrätt som blivit värdelös?

Kort sagt: Försök till uppgörelse i godo, sedan attesterad formalisering i händelse av överenskommelse, eller rättsliga åtgärder vid avslag.

I detalj: Det rekommenderade förfarandet omfattar flera steg:

1. Försök till uppgörelse i godo : Kontakta förmånstagaren för att visa att servitutet inte längre existerar och erbjud dig att formellt avstå från det.
2. Attesterad rapport : Låt vid överenskommelse upprätta en notariehandling som bekräftar servitutets upphörande och offentliggör den i fastighetsregistret för verkställbarhet mot tredje man.
3. Medling eller förlikning : I händelse av oenighet, begär ingripande av en medlare eller förlikningsman före eventuella rättsliga åtgärder.
4. Rättsliga åtgärder : Som en sista utväg, hänskjut ärendet till den territoriellt behöriga domstolen (den om byggnadens läge) för att begära att servitutet upphör att gälla.
5. Juridisk expertis möjlig : Rätten får förordna om ett expertutlåtande för att bedöma om den nya tillgången faktiskt är tillräcklig.

7: Är det konventionella servitutet föremål för samma utrotningsregler?

Kort sagt: Nej, ett avtalsservitut upphör inte automatiskt om enklaven försvinner, om inte annat föreskrivs i handlingen.

I detalj: Till skillnad från det juridiska servitutet på grund av enklav, lyder det konventionella servitutet (fastställt genom avtal) olika regler:

• Den består även om enklaven försvinner, om inte handlingen uttryckligen anger att den kommer att upphöra i detta fall.
• Det kan släckas genom:
  • Ömsesidig överenskommelse mellan parterna (ändring av den ursprungliga rättsakten)
  • Icke-användning under trettio år (artikel 706 i civillagen)
  • Förvirring (när de dominerande och tjänande fastigheterna tillhör samma ägare)
  • Permanent oförmåga att träna (materiell förstörelse)

Det är därför viktigt att kontrollera den exakta karaktären av servitutet (lagligt eller konventionellt) och de exakta villkoren i den lag som upprättar det för att avgöra under vilka förhållanden det kan upphöra.

8: Vilka är rättigheterna och skyldigheterna relaterade till underhållet av passagen?

Kort sagt: Som standard är underhållet mottagaren av servitutets ansvar, men den konstituerande handlingen kan föreskriva andra villkor.

I detalj: I artikel 697 i civillagen föreskrivs att "den person som ett servitut är skyldigt har rätt att utföra alla arbeten som är nödvändiga för att använda det och att bevara det." Därför:

• Ägaren till den dominerande marken ska i allmänhet stå för kostnaderna för att underhålla passagen
• Han kan inte förvärra servitutet (vidga passagen, ändra dess väg ensidigt)
• Ägaren av tjänstebostaden kan inte göra något som minskar användningen av servitutet (bygga på passagen, plantera träd som hindrar den)
• Författningsrätten kan föreskriva en annan fördelning av underhållskostnaderna
• Vid onormal försämring kan kostnadsdelning begäras.

God tro och sökandet efter samordnade lösningar föredras i allmänhet för att undvika konflikter relaterade till underhåll.

9: Är arvingarna eller nya ägare bundna av befintliga servitut?

Kort sagt: Ja, servitut är knutna till fastigheter och inte till personer, så de överförs automatiskt.

I detalj: Artikel 700 i civillagen specificerar att "om arvet för vilket servitut upprättades delas, förfaller servitut för varje del." Likaså:

• Vid försäljning, donation eller arv ärver den nya ägaren de aktiva och passiva servitut
• Säljaren har en laglig skyldighet att upplysa köparen om förekomsten av servitut
• Dessa servitut ska nämnas i notariehandlingar
• Vid köp av fastighet är det viktigt att konsultera:
  • Lagfarten och dess bilagor
  • Fastighetens inteckningsstatus
  • Stadsplaneringshandlingar
  • Befintliga planer och gränser

Även ett servitut som inte nämns i köpebrevet förblir verkställbart om det publiceras i fastighetsbokföringen.

10: Kan platsen för en ledningsrätt ändras?

Kort sagt: Ja, antingen efter överenskommelse mellan parterna eller på initiativ av ägaren av den mark som korsas om förflyttningen inte försvårar användningen.

I detalj: Artikel 701 i civillagen specificerar att "ägaren av den aktuella marken inte kan göra något som tenderar att minska användningen av servitutet eller att göra det mer obekvämt. » Emellertid tillåter artikel 682-1 ägaren av den tjänande marken att begära flyttning av passagen på egen bekostnad om han kan visa ett berättigat intresse.

För att bli accepterad måste denna resa:

• Minska inte användarvänligheten för förmånstagaren
• Bli helt finansierad av den sökande
• Presentera ett objektivt intresse (tomtläggning, byggprojekt etc.)
• Bli föremål för en ny notariehandling om parterna är överens

Vid oenighet bedömer rätten om förutsättningarna för flytten är uppfyllda.

11: Kan en vägrätt bli föremål för förvärvspreskription?

Kort sagt: Nej, en ledningsrätt kan aldrig förvärvas enbart genom långvarig användning, inte ens efter flera decennier.

I detalj: Artikel 691 i civillagen säger tydligt att "kontinuerliga icke-uppenbara servitut och diskontinuerliga servitut, vare sig de är uppenbara eller inte, endast kan fastställas genom titel." En passage som betraktas som ett diskontinuerligt servitut (som endast utövas av människan), kan inte förvärvas genom recept.

Denna regel har viktiga konsekvenser:

• Att bara använda en passage på någon annans mark i 30 år eller mer skapar inga rättigheter
• Ägarens tolerans innebär aldrig ett erkännande av ledningsrätt.
• Endast en skriftlig handling (avtal eller dom) kan skapa en giltig ledningsrätt
• Ägaren av marken kan i teorin förbjuda passage när som helst i avsaknad av en titel

För att säkra en passage som har använts under lång tid är det därför väsentligt att formalisera den med en notariehandling.

12: Vilka är konsekvenserna av försämringen av ledningsrätten?

Kort sagt: Otillåten försämring kan bestridas av ägaren av den korsade marken, vilket leder till restriktioner eller kompensation.

I detalj: Enligt artikel 702 i civillagen kan "en person som har en tjänstgöringsrätt endast använda den enligt sin titel, utan att kunna göra någon förändring som försämrar den förres tillstånd."

Försämring kan bero på flera faktorer:

• Betydande ökning av användningsfrekvensen
• Utvidgning eller ändring av rutten utan tillstånd
• Ändring av destination (övergångsställe blir framkomligt)
• Användning av personer som inte föreskrivs i grundlagen
• Utbyggnad till nybyggnation som inte initialt planerats

I händelse av en försämring kan ägaren av tjänstebostaden:

• Begär återgång till den ursprungliga användningen i enlighet med titeln
• Begär ytterligare ersättning
• Skaffa justeringar för att begränsa olägenheter
• I händelse av en allvarlig kränkning, låt missbruket av rättigheter noteras på laglig väg

13: Hur beräknas ersättningen för vägrätt?

Kort sagt: Ersättningen är proportionell mot den lidna skadan med hänsyn tagen till fastighetens värdeminskning och de olägenheter som uppstått.

I detalj: Enligt artikel 682.3 i civillagen ska passagen upprättas "mot ersättning som står i proportion till den skada den kan orsaka". Denna ersättning är inte en köpeskilling utan en ersättning.

De element som vanligtvis tas med i beräkningen inkluderar:

• Det markområde som påverkas av passagen
• Avskrivning i fastighetsvärde
• De olägenheter som genereras (buller, damm, förlust av integritet)
• Nödvändigt underhåll av passagen
• Konsekvenserna för utvecklingen av den övriga fastigheten
• Den förväntade användningsintensiteten för passagen

Ersättningen kan bestämmas i form av ett engångsbelopp eller en årlig livränta. Det kan komma att revideras vid en väsentlig förändring av villkoren för utövande av servitut.

14: Är tillträdesservitut tillämpliga på landsbygds- och skogsvägar?

R14 – I korthet: Landsbygds- och skogsfastigheter åtnjuter särskilda regler för servitut, med särskilda bestämmelser för exploatering.

I detalj: Landsvägar, som tillhör kommunerna, omfattas av lant- och sjöfiskebalken. Artikel L. 161-5 föreskriver att "den kommunala myndigheten är ansvarig för polisarbete och bevarande av landsvägar".

För skogsfastigheter ger skogslagen särskilda bestämmelser:

• Artikel L. 155-1 fastställer särskilda regler för träd på kanten
• Artikel L. 155-2 specificerar att varje instängd skogsegendom drar nytta av rätten, inte bara för nuvarande exploatering, utan också för att säkerställa dess tjänst i syfte att bekämpa bränder.
• Särskilda servitut kan åläggas för skydd av skog mot bränder (DFCI)

Jordbruksfastigheter åtnjuter också särskilda bestämmelser i landsbygdsbalken angående öppnande av drifttomter, med särskild uppmärksamhet på passage av jordbruksmaskiner.

15: Vilka är åtgärderna om en granne olagligt blockerar en ledningsrätt?

Kort sagt: Du kan skicka en formell anmälan, sedan begära en rättslig remiss för att snabbt få ett slut på störningen och eventuellt kräva skadestånd.

I detalj: Hindrande av en lagstadgad ledningsrätt utgör en störning som är straffbar enligt lag. De möjliga åtgärderna är:

1. Vänligt förhållningssätt och formell besked : Artikel 56 i civilprocesslagen uppmuntrar försök till en uppgörelse i godo. Ett rekommenderat brev med mottagningsbevis som formellt ålägger grannen att återställa ledningsrätten utgör ett första formellt steg.
2. Sammanfattande förfaranden : I en nödsituation tillåter artikel 835 i civilprocesslagen att ärendet hänskjuts till interimistiska domaren för att snabbt få ett beslut om att upphöra med störningen. Denna procedur är särskilt lämplig när blockeringen förhindrar tillgång till bostaden eller en yrkesaktivitet.
3. Action i botten : En fullständig talan vid domstol gör det möjligt att få rätten definitivt erkänd och att få ersättning för den skada som lidits.
4. Straff och tvångsavrättning : Domaren kan till sitt beslut bifoga ett ekonomiskt påföljd (belopp som ska betalas per dag av försening) i enlighet med artikel L. 131-1 i Code of Civil Enforcement Procedures.

I händelse av långvarigt hinder kan skadeståndet täcka kostnaderna för att på annat sätt komma åt egendomen, samt de moraliska fördomar som är kopplade till denna situation.