Différence entre Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et  vente en l’état de parfait achèvement (VEFA) par Me Zakine

  En matière immobilière, deux contrats éminemment importants dictent les relations entre un constructeur et un acquéreur : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et la vente en l’état de parfait achèvement (VEFA). Bien que ces deux modalités soient souvent assimilées, elles présentent des distinctions cruciales qui nécessitent une attention particulière.

Definitioner av CCMI och VEFA :

1. Individuellt husbyggnadskontrakt (CCMI) :

CCMI är ett kontrakt som regleras av lag nr 90-1129 av den 19 december 1990, känd som "Spinetta-lagen". Den anlitar en byggare att utföra uppförandet av ett småhus för en köpares räkning. Detta kontrakt ger en färdigställandegaranti samt en garanti för perfekt färdigställande.

1. Försäljning i perfekt färdigställande tillstånd (VEFA):

VEFA, å sin sida, regleras av artiklarna L. 261-1 och följande i bygg- och bostadslagen. Den består av försäljning av fastigheter som är under uppförande eller som ska byggas. Fastighetsutvecklaren säljer sedan en fastighet som han åtar sig att byggas i tid och villkor som överenskommits med köparen.

Nyckelutmärkelser:

1. Kontraktets art:

DE CCMI är en entreprenadkontrakt där byggherren åtar sig att bygga ett småhus enligt de specifikationer som överenskommits med köparen. VEFA är ett försäljningskontrakt som avser fastigheter som är under uppförande eller kommer att byggas.

2. Ansvar:

Som en del av CCMI, tillverkaren är ansvarig av hela byggprocessen, från design till leverans. Beställare är projektägare och platsen övervakas av byggherrens platschef. I VEFA ansvarar byggherren för uppförandet av den sålda fastigheten men även för dess marknadsföring. Byggherren är projektägaren. Byggarbetsplatsen övervakas av en projektledare eller en arkitekt.

1. Leveransdatumison av bien : 

I samband med en CCMI är leveransdatumet i allmänhet fixeras på ett exakt och detaljerat sätt dans le contrat. Cette date constitue un engagement contractuel de la part du constructeur envers l’acquéreur. En cas de retard dans la livraison, le constructeur est tenu de verser à l’acquéreur des pénalités de retard, sauf en cas de force majeure ou de faute de l’acquéreur. Contrairement au CCMI, la date de livraison en VEFA est souvent moins précise et peut être soumise à des aléas liés à l’avancement des travaux. Le contrat de VEFA fixe généralement une période estimative de livraison, plutôt qu’une date exacte. Les parties conviennent alors d’une fourchette de temps dans laquelle la livraison devrait intervenir.

1. Ersättning eller straffavgift i caär sent : 

  En matière de CCMI, les pénalités de retard sont généralement calculées sur une base quotidienne : 1/3000e du montant de la construction par jour de retard (fixé par la Loi). Cette somme due au titre des pénalités de retard peut s’additionner à tout autre préjudice subi notamment le préjudice moral ou un préjudice financier lié aux loyers versés indument (préjudice locatif) ou encore lié à la location d’un box ou d’une place de stationnement. Il s’agit de dommages et intérêts alloués en sus des pénalités de retard. Le VEFA-kontrakt föreskriver inte straffavgifter för sen betalning som i CCMI om inte annat föreskrivs i avtalet. I det här fallet är det lämpligt att beräkna dem annorlunda och ta hänsyn till alla skada lidit. Här är de huvudsakliga skador som köparen kan drabbas av i händelse av sen leverans i VEFA gäller även för CCMI:

• Ekonomisk skada :

Förseningen i leveransen av fastigheten kan medföra extra kostnader för köparen, såsom betalning av hyra eller månatliga bolånebetalningar för köparens nuvarande boende. Köparen kan också lida en ekonomisk förlust om förseningen i leveransen påverkar deras fastighetsprojekt eller investeringar, särskilt vid återförsäljning eller uthyrning av fastigheten.

• Moralisk skada :

Leveransförseningen kan skapa stress, oro och osäkerhet för köparen som ser sitt fastighetsprojekt försenat. Köparen kan också tvingas förlänga sin nuvarande bostadssituation, vilket kan vara en källa till obehag och otrygghet.

• Materiell skada :

Vid betydande förseningar kan köparen tvingas hitta en tillfällig boendelösning, vilket kan medföra merkostnader. Förseningen i leveransen kan också orsaka logistiska och organisatoriska olägenheter för köparen, särskilt när det gäller flytt och hantering av sina tillhörigheter.

• Fördomar om njutning :

Köparen kan berövas fridfull åtnjutande av sin egendom under dröjsmålstiden, vilket utgör en skada i sig. Vid betydande förseningar kan köparen berövas fördelarna och specifika egenskaper hos den fastighet de valt, vilket kan påverka deras komfort och tillfredsställelse.

• Projekt skada :

Försening i leveransen kan äventyra köparens livsprojekt och framtidsplaner, särskilt när det gäller planering av deras flytt, inredning eller professionella projekt relaterade till fastigheten. Det är viktigt att notera att de skador som uppstår vid försenad leverans i VEFA eller CCMI kan variera beroende på förseningens längd och omfattning, samt de specifika omständigheterna i varje fall.  

1. Garantier:

Le CCMI et la VEFA prévoient une garantie d’achèvement et une garantie de parfait achèvement au bénéfice de l’acquéreur, offrant une protection étendue contre les défauts de construction. En VEFA comme en CCMI, l’acquéreur bénéficie des garanties légales de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, qui couvrent respectivement les malfaçons, les équipements et les dommages affectant la solidité de l’ouvrage. En somme, bien que le CCMI et la VEFA aient pour objet la construction d’un bien immobilier, leurs caractéristiques et régimes juridiques diffèrent significativement. Il est primordial, pour les parties impliquées, de bien appréhender ces distinctions afin de sécuriser au mieux leurs droits et obligations dans le cadre de leurs transactions immobilières. Ainsi, une consultation juridique experte rekommenderas ofta för att undvika efterföljande tvister och garantera perfekt utförande av kontrakt.