En copropriété, le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l’immeuble. Mais il arrive que cette action échoue ou que le syndicat lui-même soit reconnu responsable d’une faute. Dans ces situations, la condamnation du syndicat peut avoir des conséquences financières importantes pour l’ensemble des copropriétaires.
Me Cécile Zakine, avocate au Barreau de Grasse, intervient dans les contentieux de copropriété depuis plus de quinze ans. Son cabinet à Antibes (15 avenue Robert Soleau) accompagne les copropriétaires et les syndicats confrontés à des procédures de responsabilité, des condamnations aux dépens ou des actions en réparation. Consultation téléphonique : 06 21 69 91 77 (30 min : 45 euros sur Calendly).
Cette page présente les différents cas de condamnation du syndicat, les fondements juridiques de sa responsabilité, la répartition des charges entre copropriétaires et les voies de recours disponibles.
Dans quelles situations le syndicat de copropriété peut-il être condamné ?
Condamnation aux dépens après un contentieux perdu
Lorsque le syndicat engage une action en justice et que celle-ci est rejetée, le tribunal peut le condamner aux dépens (article 696 du code de procédure civile). Ces frais comprennent les émoluments, les frais d’huissier et les droits de greffe exposés par la partie adverse.
Le syndicat peut également être condamné à verser des dommages-intérêts à la partie adverse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en compensation de ses frais d’avocat non compris dans les dépens.
Lorsqu’une telle condamnation est prononcée, elle engage le syndicat et non le syndic personnellement, sauf faute personnelle détachable de ses fonctions. La charge financière est répartie entre tous les copropriétaires selon leur quote-part dans les charges générales.
Responsabilité du syndicat pour troubles de voisinage ou désordres
Le syndicat peut être tenu responsable des dommages causés à un tiers ou à un copropriétaire lorsqu’un désordre affectant les parties communes n’a pas été réparé malgré sa connaissance du problème.
Prenons l’exemple d’une infiltration provenant d’une terrasse commune non entretenue, causant des dégâts chez un copropriétaire ou un voisin extérieur à l’immeuble. Si le syndicat n’a pas agi après avoir été informé, sa responsabilité contractuelle (vis-à-vis des copropriétaires) ou extracontractuelle (vis-à-vis des tiers) peut être engagée sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil.
La jurisprudence retient fréquemment la responsabilité du syndicat en cas d’inaction prolongée face à des désordres connus, notamment après mise en demeure.
Défaut d’entretien des parties communes
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Un manquement à cette obligation peut entraîner sa condamnation si un préjudice en découle.
Les situations les plus fréquentes concernent les défauts d’entretien de la toiture, des canalisations collectives, des façades ou des équipements de sécurité (garde-corps, éclairage commun, ascenseur). Lorsqu’un copropriétaire subit un dommage résultant de cette carence, il peut agir contre le syndicat pour obtenir réparation.
Condamnation suite à une faute du syndic imputée au syndicat
Le syndic agit au nom et pour le compte du syndicat. Ses actes engagent donc le syndicat, même s’ils résultent d’une erreur ou d’une négligence. Toutefois, le syndicat dispose d’un recours contre le syndic fautif sur le fondement de la responsabilité contractuelle (contrat de mandat).
Il arrive qu’une procédure engagée par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale aboutisse à une condamnation du syndicat. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent contester la décision du syndic et engager sa responsabilité personnelle pour obtenir le remboursement des sommes versées.
Qui supporte financièrement la condamnation du syndicat ?
Principe de répartition entre copropriétaires
Les condamnations prononcées contre le syndicat constituent une charge commune. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon leur quote-part dans les charges générales, sauf si l’assemblée générale décide d’une répartition spéciale (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette règle s’applique même si certains copropriétaires se sont opposés à la décision d’agir en justice. Une fois l’assemblée générale ayant voté la procédure, tous les copropriétaires en supportent les conséquences financières.
Cas particulier : action isolée d’un copropriétaire
Si un copropriétaire agit seul sans autorisation de l’assemblée générale et est condamné, il supporte seul les conséquences financières de cette action. Le syndicat n’est pas engagé par une initiative individuelle non validée collectivement.
Recours contre le syndic ou un copropriétaire fautif
Lorsque la condamnation du syndicat résulte d’une faute caractérisée du syndic (action en justice non autorisée, mauvaise exécution d’un jugement, gestion défaillante), le syndicat peut se retourner contre lui pour obtenir le remboursement des sommes versées.
De même, si la condamnation découle d’un désordre causé par un copropriétaire (travaux illicites, trouble de jouissance), le syndicat peut agir en remboursement contre le responsable après avoir indemnisé la victime.
Comment contester une condamnation du syndicat ?
Faire appel de la décision de première instance
Si le syndicat est condamné par le tribunal judiciaire compétent (tribunal judiciaire de Grasse pour les communes d’Antibes, Cannes, Grasse ou Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice et Menton), il dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement pour faire appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
L’appel suspend en principe l’exécution du jugement, sauf si celui-ci est assorti de l’exécution provisoire. Dans ce cas, le syndicat doit s’exécuter immédiatement, quitte à obtenir remboursement en cas d’infirmation en appel.
Contester la décision d’agir en justice devant l’assemblée générale
Tout copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale autorisant une action en justice dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Si cette contestation aboutit à l’annulation de la décision et que la procédure est déjà engagée, le syndicat doit y mettre fin. Toutefois, si une condamnation est déjà intervenue, elle demeure opposable au syndicat sauf à démontrer que l’action était manifestement abusive.
Engager la responsabilité du syndic
Lorsque la condamnation résulte d’une faute du syndic, le syndicat peut agir contre lui sur le fondement de la responsabilité contractuelle (articles 1231-1 et suivants du code civil). Il doit démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité.
Cette action doit être autorisée par l’assemblée générale. Elle peut être engagée devant le tribunal judiciaire territorialement compétent. En pratique, elle est souvent précédée d’une mise en demeure et d’une tentative de règlement amiable.
Rôle de l’avocat dans la gestion des condamnations du syndicat
Me Cécile Zakine intervient à tous les stades du contentieux impliquant la responsabilité du syndicat :
- Analyse des décisions d’assemblée générale autorisant une action en justice et conseil sur l’opportunité d’agir ou de contester.
- Défense du syndicat lors des procédures en responsabilité engagées par des tiers ou des copropriétaires.
- Appel des jugements de condamnation lorsque les chances de succès le justifient.
- Engagement de recours contre le syndic ou un copropriétaire fautif pour récupération des sommes versées.
- Rédaction de conventions transactionnelles pour limiter les conséquences financières d’une condamnation.
Pour toute question relative à la condamnation d’un syndicat de copropriété ou à la contestation d’une décision de justice, vous pouvez contacter le cabinet au 06 21 69 91 77. Une consultation téléphonique de 30 minutes (45 euros) permet d’obtenir un premier avis et d’envisager les démarches adaptées. Cabinet à Antibes : 15 avenue Robert Soleau.
