Vous pouvez agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) dans un délai de deux ans à compter de la découverte du défaut. L’action vous ouvre deux options : la résolution de la vente avec restitution du prix contre restitution du bien, ou la conservation du bien avec réduction du prix correspondant au coût des travaux (article 1644 du Code civil). Le défaut doit remplir trois conditions : être antérieur à la vente, avoir été invisible lors des visites, et rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer tellement l’usage que vous ne l’auriez pas acheté, ou pas à ce prix.

Les trois conditions, examinées une par une

Un défaut antérieur à la vente

Le vice doit préexister à la signature de l’acte authentique, même s’il ne s’est révélé qu’après. Une infiltration qui apparaît aux premières pluies d’automne peut avoir une cause ancienne : une étanchéité de terrasse défaillante depuis des années. L’expertise technique établit cette antériorité.

Un défaut caché

Est caché ce qu’un acquéreur normalement attentif ne pouvait pas déceler lors d’une visite, sans sondage ni démontage. Une fissure masquée par un enduit frais, une humidité dissimulée derrière un doublage posé peu avant la vente, un plancher renforcé par des étais camouflés : autant de vices cachés. À l’inverse, un désordre visible et mentionné dans les diagnostics ne peut plus être invoqué.

Un défaut suffisamment grave

Mérule, termites actifs, défaut structurel du plancher, canalisation d’évacuation hors d’usage, installation électrique dangereuse, absence d’autorisation pour des travaux affectant les parties communes, nuisance sonore liée à un défaut d’isolation : la gravité s’apprécie au regard de l’usage d’habitation.

La clause d’exclusion de garantie et la mauvaise foi du vendeur

Presque tous les actes de vente contiennent une clause écartant la garantie des vices cachés. Elle est valable lorsque le vendeur est un particulier non professionnel — mais elle tombe dès que vous démontrez qu’il connaissait le vice et l’a dissimulé. Les indices de connaissance sont souvent décisifs :

• travaux de camouflage récents, peinture fraîche localisée exactement sur la zone sinistrée ;
• procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant le désordre, que le vendeur avait reçus ;
• déclaration de sinistre, devis ou rapport d’expertise antérieurs retrouvés dans le dossier du syndic ou de l’assureur ;
• échanges de courriels avec l’agence immobilière.

Lorsque la dissimulation est caractérisée, vous pouvez aussi invoquer la réticence dolosive (article 1137 du Code civil) : l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la découverte et permet d’obtenir en plus des dommages et intérêts, sans que la clause d’exclusion puisse être opposée.

Les preuves à réunir immédiatement

• photographies et vidéos datées du désordre, avant toute intervention ;
• constat d’un commissaire de justice, utile pour figer une situation évolutive (infiltration, fissure) ;
• rapport d’un technicien du bâtiment précisant la cause, l’ancienneté et le coût de reprise ;
• devis chiffrés de plusieurs entreprises ;
• dossier de diagnostics techniques remis lors de la vente, annonce immobilière, compromis et acte authentique ;
• trois dernières années de procès-verbaux d’assemblée générale et carnet d’entretien de l’immeuble, demandés au syndic ;
• témoignages de voisins sur l’ancienneté du problème.

La marche à suivre

Adressez au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le vice, sa date de découverte et votre demande. Si la négociation échoue, saisissez le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la désignation d’un expert (article 145 du Code de procédure civile) : cette assignation interrompt le délai de deux ans, point de vigilance majeur dans ce type de dossier. L’action au fond est ensuite portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.

Examinez aussi les responsabilités voisines : le diagnostiqueur qui a établi un rapport erroné, l’agent immobilier qui a manqué à son devoir d’information, le notaire qui n’a pas vérifié une situation d’urbanisme ou une servitude. Ces responsabilités se cumulent avec celle du vendeur et offrent une solution quand ce dernier est insolvable ou introuvable. Si les travaux litigieux datent de moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur et l’assurance dommages-ouvrage se transmettent avec le bien et peuvent être actionnées directement.

Pour votre dossier Me Cécile Zakine vous conseille et vous défend (Antibes, Cannes, Nice, Grasse — VEFA sur toute la France). Consultation rapide.