Publié le 22 September 2026 · Mis à jour le 22 September 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse
Avocat expulsion locataire à Nice : impayés, délais et procédure
Face à un locataire qui ne règle plus son loyer, le propriétaire niçois dispose d’une procédure encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d’exécution. Cette procédure est technique, jalonnée de délais impératifs et de formalités dont le non-respect peut retarder l’expulsion de plusieurs mois, voire faire échouer la demande. Me Cécile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, accompagne les bailleurs de Nice, qu’ils soient propriétaires d’un studio dans le Vieux-Nice, d’un appartement à Cimiez ou d’une résidence à Saint-Isidore, de la première mise en demeure jusqu’au concours de la force publique.
Le contexte niçois : marché tendu et enjeux spécifiques
Nice figure parmi les communes classées en zone tendue, ce qui emporte des conséquences directes sur la relation locative : préavis réduit à un mois pour le locataire, encadrement de la révision annuelle du loyer, et forte pression sur le parc locatif privé, notamment dans les quartiers prisés du centre-ville, de Libération et du bord de mer. Cette tension du marché rend d’autant plus sensible la gestion d’un impayé, le bailleur supportant souvent seul le poids d’un loyer non perçu pendant toute la durée de la procédure, qui peut s’étendre sur une année entière en cas de contestation ou de demande de délais par le locataire.
Étape 1 : le commandement de payer visant la clause résolutoire
La quasi-totalité des baux d’habitation comportent une clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du contrat en cas d’impayé. La première démarche du bailleur consiste à faire délivrer, par un commissaire de justice (ex-huissier), un commandement de payer visant cette clause. Cet acte doit mentionner le montant de la dette, sa décomposition, et informer le locataire de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Depuis la loi ALUR, ce commandement doit également être notifié à la préfecture des Alpes-Maritimes dans le cadre du dispositif de prévention des expulsions, deux mois avant toute assignation.
Étape 2 : le délai de régularisation de deux mois
À compter de la délivrance du commandement, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler l’intégralité de la dette locative. S’il s’en acquitte dans ce délai, la clause résolutoire ne peut plus être invoquée et le bail se poursuit normalement. Ce délai peut être réduit à un mois par le juge dans certaines situations, mais reste en pratique rarement abrégé. C’est durant cette phase que l’avocat peut utilement tenter une résolution amiable, notamment via un échéancier de paiement, pour éviter une procédure longue et coûteuse pour les deux parties.
Étape 3 : l’assignation devant le juge des contentieux de la protection
À défaut de régularisation, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, compétent pour l’ensemble des litiges locatifs concernant des biens situés sur son ressort. L’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant l’audience et notifiée à la préfecture, sauf exception. Le juge vérifie la réalité de la dette, la régularité du commandement, puis constate l’acquisition de la clause résolutoire. Il peut, sur demande du locataire justifiant de difficultés financières, accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, pendant lesquels l’expulsion est suspendue tant que l’échéancier est respecté.
Étape 4 : le jugement et le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement d’expulsion obtenu et signifié, si le locataire n’a pas fait appel dans le délai imparti, le bailleur doit faire délivrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. Ce commandement ouvre un nouveau délai de deux mois avant toute expulsion effective, sauf réduction ou suppression accordée par le juge de l’exécution en cas de mauvaise foi caractérisée du locataire.
Étape 5 : la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si le locataire s’est vu proposer un relogement correspondant à ses besoins ou si le logement est frappé d’un arrêté de péril. Cette trêve hivernale suspend l’exécution du jugement mais ne remet pas en cause son existence : le bailleur peut continuer les démarches administratives durant cette période afin d’être en mesure d’agir dès sa levée.
Étape 6 : le concours de la force publique
Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux après le commandement, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion infructueuse, puis sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture des Alpes-Maritimes. Ce concours peut prendre plusieurs semaines à être accordé, la préfecture appréciant notamment les risques de trouble à l’ordre public et la situation sociale du locataire.
Le rôle de la garantie Visale et de l’assurance loyers impayés
De nombreux bailleurs niçois ont recours à une garantie Visale ou à une assurance loyers impayés. Ces dispositifs ne dispensent pas de suivre la procédure judiciaire d’expulsion mais permettent d’obtenir une indemnisation partielle ou totale des loyers impayés pendant la durée de la procédure, sous réserve du strict respect des délais de déclaration du sinistre, souvent très courts après le premier impayé.
Pourquoi confier la procédure à une avocate en droit immobilier
Chaque étape de la procédure d’expulsion est encadrée par des délais et des formalités dont le non-respect peut être sanctionné par la nullité de l’acte, obligeant à recommencer la procédure depuis le début. Me Cécile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, intervient depuis son cabinet d’Antibes pour sécuriser chaque étape, du commandement de payer jusqu’à l’exécution du jugement, et pour défendre les intérêts des propriétaires bailleurs de Nice devant le tribunal judiciaire.
Frequently asked questions
Combien de temps dure une procédure d’expulsion à Nice ?
En l’absence de contestation, la procédure dure généralement entre huit et douze mois, du commandement de payer jusqu’au commandement de quitter les lieux. En cas de délais accordés au locataire ou de trêve hivernale, ce délai peut être sensiblement allongé.
Le bailleur peut-il changer la serrure lui-même en cas d’impayé ?
Non, l’expulsion sans décision de justice et sans concours de la force publique est strictement interdite et constitue une infraction pénale, quelle que soit l’ancienneté de l’impayé.
Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux pendant la trêve hivernale ?
Le bailleur récupère alors son bien sans attendre la fin de la trêve, celle-ci ne protégeant le locataire que contre une expulsion forcée, non contre un départ volontaire.
Le juge peut-il refuser d’accorder l’expulsion malgré l’impayé ?
Le juge constate en principe l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que la dette est établie, mais il peut accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause tant qu’ils sont respectés.
