Publié le 22 September 2026 · Mis à jour le 22 September 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse
Avocat SCI à Nice : création, contentieux et cession de parts
La société civile immobilière demeure un outil privilégié de détention et de transmission du patrimoine immobilier à Nice, en particulier pour les familles propriétaires de plusieurs biens locatifs ou de résidences destinées à être transmises aux enfants. Sa souplesse ne doit toutefois pas masquer les risques juridiques qu’elle comporte, tant au stade de la création que tout au long de sa vie sociale. Me Cécile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse, accompagne la constitution, la gestion et, le cas échéant, le contentieux des SCI niçoises.
Pourquoi créer une SCI à Nice
La SCI permet de détenir un bien immobilier à plusieurs, d’organiser sa transmission par donation progressive de parts sociales, ou de faciliter la gestion d’un patrimoine locatif constitué de plusieurs appartements, par exemple dans le centre-ville de Nice ou sur les hauteurs de Cimiez. Elle offre également une certaine souplesse pour organiser la gouvernance du bien, à travers la désignation d’un gérant et la rédaction de statuts adaptés aux besoins de la famille ou des investisseurs associés.
La rédaction des statuts : l’étape déterminante
La qualité des statuts conditionne directement la capacité de la SCI à prévenir les conflits futurs entre associés. Un statut rédigé de manière standardisée, sans anticipation des situations de blocage, expose la société à des difficultés importantes en cas de mésentente. Il convient notamment de définir avec précision les pouvoirs du gérant, les modalités de prise de décision en assemblée, les règles de majorité applicables aux décisions importantes, ainsi que les clauses d’agrément et de préemption applicables en cas de cession de parts. Me Cécile Zakine accompagne la rédaction de statuts sur mesure, tenant compte de la composition familiale ou patrimoniale de chaque projet.
Les formalités de constitution
La création d’une SCI implique la rédaction des statuts, la constitution du capital social par les apports des associés, la publication d’un avis de constitution dans un support d’annonces légales couvrant le département des Alpes-Maritimes, puis l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Ces formalités, bien que standardisées, doivent être réalisées avec rigueur : toute erreur dans la désignation de l’objet social ou dans la répartition du capital peut avoir des conséquences fiscales ou patrimoniales importantes, notamment en cas de contrôle ultérieur de l’administration fiscale.
Les pouvoirs et la révocation du gérant
Le gérant de la SCI dispose, sauf limitation statutaire, de pouvoirs étendus pour agir au nom de la société, y compris pour vendre un bien immobilier lui appartenant, sauf clause contraire des statuts. Cette étendue de pouvoirs est source de contentieux fréquents lorsque les autres associés estiment que le gérant a agi contrairement à l’intérêt social ou sans les consulter. La révocation du gérant peut être décidée en assemblée générale selon les modalités prévues aux statuts, ou, à défaut d’accord amiable, demandée en justice pour cause légitime devant le tribunal judiciaire de Nice.
Les blocages entre associés
La mésentente entre associés constitue l’une des principales sources de contentieux relatifs aux SCI niçoises, en particulier dans un contexte familial où les héritiers d’un bien immobilier peinent à s’entendre sur sa gestion ou sa vente. Lorsque cette mésentente paralyse durablement le fonctionnement de la société, par exemple en rendant impossible la tenue d’assemblées générales ou la désignation d’un gérant, l’article 1844-7 du Code civil permet de solliciter la dissolution judiciaire de la SCI pour justes motifs. Avant d’en arriver à cette solution radicale, plusieurs leviers intermédiaires existent : la demande d’expertise de gestion sur le fondement de l’article 1843 du Code civil, qui permet à un ou plusieurs associés minoritaires de faire désigner un expert chargé d’examiner une ou plusieurs opérations de gestion contestées, ou l’action en abus de majorité ou de minorité, lorsque des décisions sont prises ou bloquées dans le seul intérêt d’un associé au détriment des autres.
La cession de parts sociales
La cession de parts d’une SCI est en principe soumise à l’agrément des autres associés, sauf disposition contraire des statuts, notamment lorsque la cession intervient au profit d’un tiers étranger à la société. Cette cession doit respecter un formalisme précis : rédaction d’un acte de cession, signification à la société ou acceptation par acte authentique, enregistrement auprès de l’administration fiscale, puis modification corrélative des statuts et publication d’un avis modificatif. L’absence de respect de ce formalisme peut rendre la cession inopposable à la société et aux tiers, ce qui génère des difficultés importantes lors d’une revente ultérieure du bien détenu par la SCI.
La dissolution de la SCI
Au-delà de la dissolution judiciaire pour mésentente, une SCI peut être dissoute pour d’autres motifs : arrivée du terme statutaire, réalisation ou extinction de son objet social, ou décision unanime des associés. La dissolution ouvre une phase de liquidation, au cours de laquelle le patrimoine social est réalisé et réparti entre les associés proportionnellement à leurs droits, sous la responsabilité d’un liquidateur désigné à cet effet.
L’accompagnement de Me Cécile Zakine
Qu’il s’agisse de créer une SCI adaptée à un projet patrimonial, de résoudre un blocage entre associés, ou de sécuriser une cession de parts, Me Cécile Zakine, avocate en droit immobilier au barreau de Grasse et docteur en droit, accompagne ses clients niçois depuis son cabinet d’Antibes, en conseil comme devant le tribunal judiciaire de Nice.
Frequently asked questions
Un associé minoritaire peut-il forcer la vente d’un bien détenu par la SCI ?
En principe non, sauf disposition statutaire contraire, la décision de vendre relevant généralement de la majorité des associés ou du gérant selon les pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts.
Comment sortir d’une SCI en cas de mésentente durable avec les autres associés ?
Plusieurs solutions existent : céder ses parts, solliciter le rachat de ses parts par la société ou les autres associés, ou, en dernier recours, demander la dissolution judiciaire pour mésentente paralysant le fonctionnement social.
Le gérant d’une SCI peut-il vendre le bien sans l’accord des associés ?
Cela dépend des statuts : en l’absence de clause limitative, le gérant dispose de pouvoirs étendus, mais les statuts prévoient généralement une autorisation préalable de l’assemblée pour les actes de disposition importants.
Quel tribunal est compétent pour un litige entre associés d’une SCI à Nice ?
Le tribunal judiciaire de Nice est compétent lorsque le siège social de la SCI ou le bien concerné se situe dans son ressort géographique.
