Publié le 10 October 2026 · Mis à jour le 10 October 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse

Un commerçant reçoit un congé sans offre de renouvellement : du jour au lendemain, l’avenir de son fonds de commerce bascule. Entre indemnité d’éviction attendue et motifs de refus légitimes invoqués par le bailleur, le sujet revient régulièrement devant les tribunaux à Antibes et dans les Alpes-Maritimes, où la pression immobilière pousse de nombreux propriétaires à vouloir récupérer leurs murs commerciaux.

Pourquoi ce sujet revient sur le tapis en 2026

Avec la hausse continue de la valeur locative des commerces sur la Côte d’Azur, de plus en plus de bailleurs cherchent à reprendre leurs locaux pour les relouer à un prix supérieur, les occuper eux-mêmes, ou les vendre libres de toute occupation. Le bail commercial, ce contrat de location d’un local destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, bénéficie pourtant d’une protection particulière : le locataire a en principe droit au renouvellement de son bail à son échéance. C’est ce qu’on appelle la propriété commerciale, un droit qui protège la valeur du fonds de commerce attaché au local. Lorsque le bailleur refuse ce renouvellement, les conséquences financières peuvent être lourdes, dans un sens comme dans l’autre.

Ce que dit la loi quand le bailleur refuse de renouveler

Le propriétaire d’un local commercial peut, à l’échéance du bail, délivrer un congé sans proposition de renouvellement. Ce refus est encadré par le code de commerce et entraîne en principe le versement d’une indemnité d’éviction, destinée à compenser le préjudice subi par le locataire qui perd son emplacement. Cette indemnité couvre notamment la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais liés à la perte de clientèle. Le montant est souvent évalué par un expert judiciaire lorsque les parties ne s’accordent pas, et peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires selon l’activité concernée.

La loi prévoit cependant des cas où le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer cette indemnité. C’est notamment le cas s’il invoque un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, comme un défaut de paiement répété des loyers ou une infraction aux clauses du bail restée sans réponse après mise en demeure. Le bailleur peut également se dispenser de l’indemnité s’il démontre que l’immeuble doit être démoli car il est insalubre, ou reconstruit, ou encore s’il souhaite reprendre le local pour l’habiter lui-même ou y loger un proche, sous certaines conditions strictes de forme et de délai.

Ce que ça change concrètement pour vous, locataire

Si vous recevez un congé sans offre de renouvellement, la première question à vous poser est celle du motif invoqué. En l’absence de motif grave et légitime reconnu par la loi, vous avez droit à une indemnité d’éviction, et le bailleur ne peut pas vous imposer un départ sans compensation. Vous disposez d’un délai de deux ans à compter du congé pour agir en justice si le montant proposé vous semble insuffisant ou si le bailleur conteste purement et simplement devoir cette indemnité.

Tant que l’indemnité d’éviction ne vous a pas été versée, vous avez en principe le droit de rester dans les lieux et de continuer à exploiter votre activité, aux conditions du bail expiré. C’est un point souvent mal connu des commerçants, qui pensent devoir quitter le local dès réception du congé. Ce maintien dans les lieux constitue un levier de négociation important, car il empêche le bailleur de récupérer son bien tant qu’il n’a pas réglé ce qu’il doit.

Ce qu’a décidé le juge quand le commerçant a contesté le motif du bailleur

Prenons le cas de Mme R., qui exploitait une boutique de prêt-à-porter à Antibes depuis douze ans. À l’échéance de son bail, son bailleur lui délivre un congé invoquant son intention de reprendre le local pour y loger sa fille. Mme R. constate cependant que, plusieurs mois après son départ programmé, le local est reloué à un autre commerçant plutôt que transformé en logement. Elle saisit alors le tribunal pour faire reconnaître que le motif invoqué par le bailleur était fictif, ce qui ouvre droit à une indemnité d’éviction complète ainsi qu’à des dommages et intérêts complémentaires pour le préjudice subi du fait de ce changement de destination non réalisé dans le délai légal. Cette situation illustre un principe constant : un motif de refus doit être réel et effectivement mis en œuvre, sous peine de priver le bailleur du bénéfice de l’exonération d’indemnité.

Trois réflexes avant de répondre à un congé sans renouvellement

• Vérifiez immédiatement le motif invoqué dans le congé et sa conformité avec les exigences de forme et de délai prévues par la loi.
• Ne quittez pas les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne vous a pas été versée, sauf accord exprès avec le bailleur.
• Faites chiffrer votre préjudice réel par un professionnel avant toute négociation, la valeur du fonds étant souvent sous-estimée par le bailleur.
• Conservez toutes les preuves de l’exploitation effective de votre activité (factures, chiffre d’affaires, clientèle) pour appuyer votre dossier.
• Agissez dans le délai de deux ans à compter du congé, au-delà duquel votre droit à indemnité peut être perdu.

Cet article a une vocée d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation présente des spécificités qui nécessitent une analyse individualisée. Pour toute question relative à votre dossier, contactez le cabinet.

Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse, droit immobilier — Antibes.

Frequently asked questions

Article informatif — ne remplace pas une consultation juridique. Pour étudier votre situation : prendre rendez-vous.