La responsabilité civile dans les litiges de construction et de copropriété
Le cabinet de Me Cécile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, intervient en droit immobilier et notamment dans les contentieux liés à la responsabilité civile contractuelle des constructeurs, promoteurs, architectes, copropriétés et syndics. Que vous soyez acquéreur en VEFA, maître d’ouvrage, copropriétaire ou syndicat des copropriétaires, la mise en cause de la responsabilité d’un intervenant à l’acte de construire ou à la gestion d’un immeuble obéit à des règles précises issues du Code civil réformé en 2016, de la loi du 10 juillet 1965 et du Code de la construction et de l’habitation.
Cette page présente les fondements juridiques de la responsabilité civile applicable aux contentieux immobiliers traités par le cabinet, la nature des préjudices indemnisables, les démarches à suivre et la compétence territoriale des juridictions des Alpes-Maritimes et du Var.
Les fondements de la responsabilité civile en matière de construction
Responsabilité contractuelle de droit commun
Depuis la réforme du droit des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la contractual liability est régie par les articles 1231-1 et suivants du Code civil. L’article 1231-1 dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».
Ce régime s’applique notamment :
- Au contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA), lorsque le promoteur ou le constructeur ne livre pas l’immeuble conforme aux plans ou au cahier des charges ;
- Au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ;
- Au contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec un architecte ;
- Au contrat de syndic de copropriété, lorsque le syndic manque à ses obligations légales ou conventionnelles.
Les garanties légales spécifiques à la construction
Le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation instituent plusieurs garanties obligatoires à la charge des constructeurs et intervenants :
- Garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) : pendant un an à compter de la réception, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils aient fait ou non l’objet de réserves ;
- Garantie de bon fonctionnement ou biennale (article 1792-3 du Code civil) : pendant deux ans à compter de la réception, elle couvre les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (volets, chaudière, VMC, etc.) ;
- Garantie décennale (article 1792 du Code civil) : pendant dix ans à compter de la réception, elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (fissures structurelles, infiltrations graves, effondrement, etc.).
Ces garanties s’accompagnent d’une obligation d’assurance : tout constructeur doit souscrire une assurance de responsabilité décennale, et tout maître d’ouvrage une assurance dommages-ouvrage (article L. 241-1 du Code des assurances).
Responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic
En matière de copropriété, la responsabilité civile peut être engagée dans plusieurs situations :
- Faute du syndic dans la gestion courante (non-paiement de factures, absence de convocation d’assemblée générale, défaut d’entretien des parties communes) ;
- Décision d’assemblée générale irrégulière causant un préjudice à un copropriétaire (travaux non autorisés, charges mal réparties) ;
- Retard ou refus d’exécuter une décision de justice ordonnant des travaux ;
- Non-respect des obligations légales en matière de sécurité ou d’accessibilité.
La loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité.
Les préjudices indemnisables dans les litiges immobiliers
Préjudices matériels
The dommages matériels constituent la catégorie de préjudice la plus fréquente dans les contentieux de construction et de copropriété :
- Coût de reprise des malfaçons et désordres (réfection d’une étanchéité défectueuse, reprise de fissures, remplacement d’équipements défaillants) ;
- Moins-value immobilière résultant de désordres non réparables ;
- Frais d’expertise judiciaire ou amiable ;
- Frais de relogement temporaire en cas de travaux rendus nécessaires par les désordres ;
- Perte de loyers si le bien ne peut être loué en raison de désordres.
Préjudices moraux et troubles de jouissance
Outre les préjudices matériels, le juge peut accorder une indemnisation au titre :
- Du trouble de jouissance subi par l’acquéreur ou le copropriétaire (impossibilité d’utiliser normalement le bien, nuisances sonores ou olfactives, privation de jouissance d’un équipement) ;
- Du préjudice moral lié à l’anxiété, au stress ou à la dégradation des conditions de vie causés par les désordres ou les dysfonctionnements.
Ces chefs de préjudice doivent être établis par tous moyens (témoignages, certificats médicaux, photographies, constats d’huissier).
Pénalités de retard en VEFA
L’acquéreur en VEFA bénéficie d’une protection renforcée en cas de delivery delay. Conformément à l’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation, si le vendeur ne livre pas l’immeuble à la date prévue au contrat, il est redevable de plein droit, et sans mise en demeure préalable, d’une pénalité égale à 1/3 000ᵉ du prix de vente par jour de retard, sauf clause contraire du contrat prévoyant un taux supérieur.
L’acquéreur peut cumuler ces pénalités avec une indemnisation complémentaire s’il démontre un préjudice supérieur (frais de double loyer, impossibilité d’emménager, etc.).
Les démarches pour engager la responsabilité civile
Phase amiable préalable
Avant toute action en justice, il est recommandé de tenter une résolution amiable du litige :
- Envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, promoteur, syndic ou copropriété, détaillant les désordres constatés et sollicitant leur réparation ;
- Mise en demeure de respecter les obligations contractuelles ou légales, en fixant un délai raisonnable ;
- Recours à la médiation ou à la conciliation, notamment via un médiateur de la consommation en matière de VEFA ou CCMI.
Cette phase amiable permet souvent d’obtenir un accord rapide et d’éviter les frais et délais d’une procédure judiciaire.
Expertise amiable ou judiciaire
L'expertise est un préalable indispensable pour établir la réalité, la nature et l’origine des désordres, ainsi que le coût de leur réparation. Deux types d’expertise existent :
- Friendly expertise : diligentée par l’une des parties, elle n’a pas de valeur contraignante mais peut servir de base à une négociation ;
- Expertise judiciaire : ordonnée par le juge (en référé ou au fond), elle permet de recueillir l’avis d’un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel et s’impose aux parties, sauf contestation motivée.
Le cabinet de Me Zakine assiste ses clients dans la demande d’expertise judiciaire en référé et tout au long des opérations d’expertise.
Action en responsabilité devant le tribunal judiciaire
Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle doit être portée devant le territorially competent judicial court :
- Pour les immeubles situés sur le ressort de Grasse, Antibes, Cannes, Mougins : tribunal judiciaire de Grasse ;
- Pour les immeubles situés à Nice, Menton et alentours : tribunal judiciaire de Nice ;
- Pour les immeubles situés à Toulon, Hyères et alentours : tribunal judiciaire de Toulon ;
- Pour les immeubles situés à Draguignan, Fréjus et alentours : tribunal judiciaire de Draguignan.
En cas d’appel, la juridiction compétente est la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
Délais de prescription
Les actions en responsabilité civile en matière immobilière sont soumises à des délais de prescription stricts :
- Responsabilité contractuelle de droit commun : 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action (article 2224 du Code civil) ;
- Guarantee of perfect completion : 1 an à compter de la réception ;
- Garantie biennale : 2 ans à compter de la réception ;
- Ten-year guarantee : 10 ans à compter de la réception, mais l’action doit être introduite dans les 10 ans et 2 ans suivant la découverte du désordre (article 1792-4-3 du Code civil) ;
- Contestation d’une décision d’assemblée générale en copropriété : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Il est donc impératif d’agir rapidement dès la découverte d’un désordre ou d’une irrégularité.
L’accompagnement du cabinet de Me Cécile Zakine
Me Cécile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, Docteur en Droit, intervient dans tous les contentieux de responsabilité civile en droit immobilier :
- Malfaçons et désordres en VEFA, CCMI ou construction traditionnelle ;
- Mise en jeu des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) ;
- Retard de livraison et pénalités ;
- Responsabilité du syndic de copropriété et du syndicat des copropriétaires ;
- Litiges de voisinage (troubles anormaux, servitudes) ;
- Expertise judiciaire et procédures en référé.
Le cabinet vous conseille dès la phase amiable, rédige les mises en demeure, vous assiste lors des opérations d’expertise et vous représente devant les juridictions civiles. Les dossiers peuvent être traités en présentiel au cabinet d’Antibes (15 avenue Robert Soleau) ou à distance pour les clients résidant en France entière.
Telephone : 06 21 69 91 77
Consultation téléphonique (30 min) : 45 euros, sur rendez-vous via Calendly.
