Me Cécile Zakine, avocate au Barreau de Grasse et Docteur en Droit, intervient en droit de la copropriété pour les copropriétaires, syndics et conseils syndicaux situés dans les Alpes-Maritimes et le Var. Son cabinet, basé à Antibes (15 avenue Robert Soleau), traite les litiges liés aux assemblées générales, aux charges, aux travaux, aux troubles de voisinage et à la gestion du syndic. Elle intervient devant les tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan et Toulon, ainsi que devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
La copropriété, régie par la loi du 10 juillet 1965, impose des règles strictes en matière de majorité, de convocation, de répartition des charges et de réalisation des travaux. Les litiges sont fréquents : contestation d’une décision d’assemblée générale, impayés de charges, travaux non autorisés, mauvaise gestion du syndic, ou encore troubles de voisinage. Me Zakine vous conseille et vous représente pour faire valoir vos droits, que ce soit à l’amiable ou devant le juge.
Contesting decisions of the general meeting
Toute décision d’assemblée générale peut être contestée devant le tribunal judiciaire territorialement compétent dans un délai de two months à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est de rigueur : passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière.
Les motifs de contestation sont variés : irrégularité de convocation (délai insuffisant, absence de mention d’un point à l’ordre du jour), défaut de majorité (une résolution adoptée à la majorité simple alors que la loi impose la majorité absolue ou la double majorité), décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété, ou encore absence de justification technique ou financière pour des travaux votés.
Prenons l’exemple d’une assemblée générale qui vote des travaux de ravalement pour un montant de 150 000 euros, sans avoir recueilli plusieurs devis ni consulté un maître d’œuvre. Un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire de Grasse (si l’immeuble est situé à Antibes, Cannes, Grasse ou Mougins) pour demander l’annulation de la résolution et imposer au syndicat de respecter la procédure légale.
Me Zakine prépare l’assignation, analyse le procès-verbal, examine les règles de majorité applicables et vous représente à l’audience pour obtenir l’annulation ou la réformation de la décision contestée.
Impayés de charges et recouvrement
Le copropriétaire qui ne paie pas ses charges s’expose à une procédure de recouvrement. Le syndic peut émettre une mise en demeure, puis saisir le tribunal pour obtenir un titre exécutoire et procéder à une saisie immobilière si nécessaire.
Inversement, un copropriétaire peut contester les charges réclamées s’il estime qu’elles sont mal réparties, injustifiées ou que les comptes du syndic comportent des erreurs. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut demander la communication des pièces justificatives des dépenses inscrites dans les comptes du syndicat.
Me Zakine vous assiste pour vérifier la régularité des appels de fonds, contrôler les comptes annuels, identifier les erreurs de répartition (charges communes imputées à un lot privatif, charges spéciales mal ventilées) et, le cas échéant, saisir le tribunal pour obtenir la rectification des comptes ou la suspension de la procédure de recouvrement.
Travaux en copropriété : autorisation, responsabilité, garanties
Les travaux réalisés sur les parties communes (ravalement, toiture, canalisations, hall d’entrée, ascenseur) doivent être votés en assemblée générale selon les règles de majorité définies par la loi du 10 juillet 1965. Les travaux d’amélioration relèvent de l’article 25 (majorité absolue), les travaux de conservation ou d’entretien relèvent de l’article 24 (majorité simple).
Lorsque les travaux sont réalisés, le maître d’ouvrage (le syndicat des copropriétaires) bénéficie des garanties légales : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie de bon fonctionnement (2 ans pour les équipements dissociables) et garantie décennale (10 ans pour les dommages compromettant la solidité ou la destination de l’ouvrage). En cas de malfaçon, le syndicat peut mettre en œuvre la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur ou du maître d’œuvre (articles 1231-1 et suivants du Code civil).
Me Zakine intervient pour :
- rédiger les réserves lors de la réception des travaux,
- mettre en demeure les entreprises défaillantes,
- saisir le tribunal judiciaire territorialement compétent (Grasse, Nice, Draguignan, Toulon) pour obtenir réparation,
- faire désigner un expert judiciaire si les désordres sont complexes.
Changement ou révocation du syndic
Le syndic, professionnel ou bénévole, est chargé d’administrer la copropriété. Si sa gestion est défaillante (absence de convocation des assemblées, comptes erronés, travaux non réalisés, absence de réponse aux copropriétaires), l’assemblée générale peut décider de le révoquer ou de ne pas renouveler son mandat.
La révocation du syndic en cours de mandat nécessite une majorité absolue (article 25). Si l’assemblée générale ne parvient pas à cette majorité, un copropriétaire peut saisir le tribunal pour demander la révocation judiciaire du syndic pour faute grave.
Me Zakine vous conseille pour préparer la résolution de révocation, réunir les preuves de la mauvaise gestion (courriers restés sans réponse, absence de tenue des registres obligatoires, non-exécution des décisions d’assemblée) et, si nécessaire, saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la révocation judiciaire et la désignation d’un administrateur provisoire.
Troubles de voisinage en copropriété
Les troubles de voisinage en copropriété prennent des formes variées : nuisances sonores répétées (musique, travaux, pas sur le plancher), odeurs (tabac, cuisine, animaux), dégradations des parties communes, occupation abusive (hall, cave, balcon), ou encore non-respect du règlement de copropriété (animaux interdits, activité professionnelle non autorisée).
Le copropriétaire victime peut d’abord saisir le syndic, qui doit faire respecter le règlement de copropriété. Si le syndic reste inactif, le copropriétaire peut agir directement devant le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation du trouble, la condamnation de l’auteur à des dommages-intérêts et, le cas échéant, la résiliation du bail si le trouble émane d’un locataire.
Me Zakine vous assiste pour constituer le dossier (constat d’huissier, témoignages, courriers au syndic, plainte éventuelle), mettre en demeure l’auteur du trouble et engager la procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire compétent.
Zone d’intervention et juridictions compétentes
Me Cécile Zakine intervient principalement dans les Alpes-Maritimes (06) et le Var (83). Les juridictions compétentes en matière de copropriété sont :
- Tribunal judiciaire de Grasse pour les copropriétés situées à Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Valbonne, Le Cannet, Mandelieu-la-Napoule ;
- Tribunal judiciaire de Nice pour les copropriétés situées à Nice, Menton, Beausoleil, Villefranche-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat ;
- Tribunal judiciaire de Draguignan pour les copropriétés situées à Draguignan, Fréjus, Saint-Raphaël, Sainte-Maxime ;
- Tribunal judiciaire de Toulon pour les copropriétés situées à Toulon, Hyères, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages.
Les appels relèvent de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
Contact et consultation
Le cabinet de Me Cécile Zakine est situé au 15 avenue Robert Soleau à Antibes. Elle reçoit sur rendez-vous et propose également des consultations téléphoniques de 30 minutes au tarif de 45 euros (prise de rendez-vous via Calendly).
Pour toute question relative à un litige de copropriété (assemblée générale, charges, travaux, syndic, voisinage), vous pouvez la joindre au 06 21 69 91 77.
Frequently asked questions
Comment trouver un avocat en droit de la copropriété à Paris ou dans les Alpes-Maritimes ?
Vérifiez que l’avocat justifie d’une pratique régulière du droit de la copropriété : contentieux d’assemblée générale, recouvrement de charges, litiges de travaux. Me Zakine, Docteur en Droit inscrite au Barreau de Grasse, traite ces dossiers depuis son cabinet d’Antibes et intervient à distance pour les copropriétaires parisiens confrontés à un syndic ou un conseil syndical défaillant, avec échanges par visioconférence et dépôt d’actes dématérialisé.
Quel est le rôle d’un avocat expert en droit de la copropriété ?
Il conseille en amont sur la rédaction des résolutions d’assemblée générale, le règlement de copropriété et les contrats de syndic, puis représente son client devant le tribunal judiciaire en cas de contestation. Ses missions courantes : annulation d’une décision d’AG dans le délai de 2 mois, recouvrement de charges impayées, mise en cause de la responsabilité du syndic pour défaut d’entretien ou de travaux votés.
Comment se déroule une scission de copropriété et quand consulter un avocat ?
La scission divise un ensemble immobilier en plusieurs copropriétés autonomes, chacune dotée de son propre règlement, syndicat et état descriptif de division. Elle exige un vote à l’unanimité ou une décision judiciaire selon l’article 28 de la loi de 1965, une modification de l’état descriptif de division et souvent une expertise de répartition des charges communes. Consultez avant l’assemblée générale pour sécuriser le montage juridique.
Quel est le coût d’un avocat pour un litige de copropriété ?
Les honoraires varient selon la complexité : un simple recouvrement de charges se traite souvent au forfait, tandis qu’une contestation d’assemblée générale ou une action contre un syndic pour manquement à ses obligations se facture au taux horaire ou au forfait avec convention d’honoraires signée en amont. Un premier échange permet d’évaluer précisément le budget et les chances de succès de votre dossier.
Pour étudier votre situation et connaître les démarches adaptées à votre copropriété, contactez Me Zakine au 06 21 69 91 77.
