Avocat en droit de la copropriété : litiges syndic, charges, assemblées générales
Me Cécile Zakine, avocate au Barreau de Grasse et Docteur en droit, intervient en droit de la copropriété pour les copropriétaires, syndicats de copropriétaires et syndics. Son cabinet à Antibes (15 avenue Robert Soleau) traite les contentieux liés aux charges, aux décisions d’assemblée générale, aux travaux, aux troubles de voisinage et aux défaillances du syndic.
Le droit de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Ces textes organisent la vie des immeubles divisés en lots, répartis entre parties privatives et parties communes. Les litiges relèvent du tribunal judiciaire territorialement compétent : tribunal judiciaire de Grasse (pour Antibes, Cannes, Mougins, Grasse), de Nice, de Draguignan ou de Toulon selon la localisation de l’immeuble. Les appels sont portés devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
Me Zakine intervient principalement dans les Alpes-Maritimes (Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Sophia-Antipolis, Mouans-Sartoux, Mandelieu, Le Cannet, Nice) et le Var (Toulon, Fréjus, Draguignan, Hyères). Elle assure également des consultations à distance (téléphone, visioconférence) pour certains dossiers en France entière.
Contesting decisions of the general meeting
Les décisions prises en assemblée générale de copropriété s’imposent à tous les copropriétaires. Toutefois, elles peuvent être contestées en cas de vice de forme (convocation irrégulière, absence de pièces jointes), de défaut de majorité, d’abus de majorité ou de contrariété à la loi ou au règlement de copropriété.
Le délai pour contester une décision d’assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient définitive. L’action doit être engagée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Prenons l’exemple d’une assemblée générale qui vote des travaux de réfection de toiture sans fournir aux copropriétaires les devis détaillés ni le rapport préalable imposé par le décret de 1967. Un copropriétaire peut demander l’annulation de cette décision pour vice de forme. De même, si une majorité de copropriétaires impose des travaux d’embellissement somptuaires sans réelle nécessité, un recours pour abus de majorité peut être fondé.
Me Zakine analyse le procès-verbal, la régularité de la convocation, le respect des majorités requises et la conformité de la décision au règlement de copropriété. Elle rédige l’assignation, constitue le dossier probatoire et plaide devant le tribunal judiciaire.
Impayés de charges et recouvrement
Le non-paiement des charges de copropriété est l’un des contentieux les plus fréquents. Chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges générales (entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble) et, le cas échéant, aux charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) selon sa quote-part fixée par le règlement de copropriété.
En cas d’impayé, le syndic engage une procédure de recouvrement : mise en demeure, puis assignation devant le tribunal judiciaire. Le juge peut prononcer une condamnation au paiement des charges arriérées, assortie d’intérêts de retard et de dommages-intérêts. Dans les cas graves, une saisie immobilière peut être engagée sur le lot du copropriétaire défaillant.
Me Zakine représente les syndicats de copropriétaires pour obtenir le paiement des charges impayées. Elle intervient également pour les copropriétaires qui contestent le montant ou la régularité des appels de charges : erreur dans la répartition, charges non prévues au budget prévisionnel, absence de justificatifs.
Le copropriétaire qui conteste les charges doit agir rapidement. Il peut demander au tribunal la communication des comptes, la vérification de la répartition des charges ou l’annulation de charges irrégulières.
Litiges avec le syndic : carence, faute de gestion, révocation
Le syndic a pour mission de gérer l’immeuble, d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et de tenir la comptabilité. Il doit convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an, tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, souscrire les assurances nécessaires et veiller à l’entretien des parties communes.
En cas de carence du syndic (défaut de convocation de l’assemblée, absence d’exécution de travaux votés, refus de communiquer les comptes), les copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour demander la révocation du syndic ou sa condamnation à des dommages-intérêts.
Prenons l’exemple d’un syndic qui ne convoque pas l’assemblée générale pendant deux années consécutives, laissant les parties communes se dégrader. Les copropriétaires peuvent demander au juge la désignation d’un administrateur provisoire et la révocation du syndic.
De même, si le syndic engage des dépenses non autorisées par l’assemblée générale ou perçoit des honoraires excessifs, sa responsabilité contractuelle peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.
Me Zakine conseille les copropriétaires sur les recours contre le syndic, rédige les mises en demeure, engage les procédures en référé (pour obtenir la communication des comptes ou la nomination d’un administrateur provisoire) et plaide au fond devant le tribunal judiciaire.
Travaux en copropriété : obligation, autorisation, financement
Les travaux en copropriété peuvent être rendus obligatoires par la loi (mise aux normes électriques, ravalement de façade, diagnostic technique global) ou votés en assemblée générale. Selon leur nature, ils requièrent différentes majorités : majorité simple (article 24), majorité absolue (article 25) ou double majorité (article 26).
Lorsqu’un copropriétaire refuse de participer à des travaux votés régulièrement, le syndicat peut obtenir une autorisation judiciaire pour les réaliser. Si les travaux concernent des parties communes, le juge peut ordonner leur exécution sous astreinte.
Prenons l’exemple d’une copropriété dont la toiture présente des infiltrations. L’assemblée générale vote à la majorité absolue des travaux de réfection. Un copropriétaire s’y oppose, estimant les devis excessifs. Le syndicat peut demander au tribunal judiciaire l’autorisation de réaliser les travaux, le juge vérifiant leur nécessité et le caractère raisonnable du coût.
Me Zakine intervient pour faire valider des travaux urgents, contester des travaux non nécessaires ou disproportionnés, et vérifier la conformité des votes avec la loi.
Troubles de voisinage et utilisation des parties communes
Les troubles de voisinage (nuisances sonores, odeurs, occupation abusive des parties communes) sont fréquents en copropriété. Le règlement de copropriété fixe les règles d’usage des parties privatives et communes. En cas de manquement, le syndic doit faire cesser le trouble. Si le syndic reste inactif, chaque copropriétaire peut agir en justice.
L’appropriation d’une partie commune (couloir, cave, jardin) par un copropriétaire constitue une faute. Le tribunal peut ordonner la remise en état sous astreinte et condamner l’auteur du trouble à des dommages-intérêts.
Prenons l’exemple d’un copropriétaire qui installe une cloison dans le couloir commun pour agrandir son appartement. Les autres copropriétaires peuvent demander la démolition de cette cloison et la remise en état des lieux.
Me Zakine conseille les copropriétaires victimes de troubles, rédige les mises en demeure, engage des procédures en référé (pour faire cesser un trouble manifestement illicite) et plaide au fond pour obtenir réparation.
Vente de lots en copropriété et état daté
Lors de la vente d’un lot en copropriété, le syndic doit délivrer un état daté mentionnant le montant des charges dues, les travaux votés non encore payés et les éventuelles procédures en cours. L’acquéreur est tenu solidairement avec le vendeur du paiement des charges impayées à hauteur d’un an.
Me Zakine assiste les acquéreurs pour vérifier l’état daté, identifier les charges à venir et négocier les conditions de vente. Elle conseille également les vendeurs sur leurs obligations et les risques de recours.
Copropriétés en difficulté et administration provisoire
Certaines copropriétés connaissent des difficultés graves : syndic défaillant, charges impayées importantes, travaux urgents non réalisés. Le tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire, chargé de rétablir la gestion de l’immeuble.
Me Zakine intervient pour demander la désignation d’un administrateur provisoire, assister les copropriétaires dans les procédures de redressement et conseiller sur les solutions de financement des travaux (subventions, emprunt collectif).
Évolutions récentes du droit de la copropriété
Le droit de la copropriété connaît des évolutions importantes. La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a imposé, pour les copropriétés de plus de 15 ans, la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) et l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ces obligations visent à anticiper les travaux de conservation et d’amélioration de l’immeuble.
Me Zakine conseille les copropriétés sur ces nouvelles obligations, assiste les copropriétaires lors du vote du PPT et intervient en cas de contestation des travaux inscrits au plan.
Procédure et recours
Les litiges en copropriété relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La procédure est contradictoire et nécessite la représentation par un avocat. Le juge peut ordonner une médiation avant de statuer au fond.
Les recours contre les décisions d’assemblée générale doivent être formés dans les deux mois. Les autres actions (responsabilité du syndic, recouvrement de charges, troubles de voisinage) obéissent aux règles de prescription de droit commun : cinq ans en matière contractuelle (article 2224 du Code civil).
Me Zakine intervient à tous les stades de la procédure : mise en demeure, référé, procédure au fond, appel devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Elle privilégie la négociation et la médiation lorsque cela est possible, tout en défendant fermement les intérêts de ses clients devant les juridictions.
Consultation à distance et contact
Me Zakine reçoit au cabinet à Antibes (15 avenue Robert Soleau) et propose des consultations par téléphone (06 21 69 91 77) ou par visioconférence (Google Meet, Zoom). La consultation téléphonique de 30 minutes est facturée 45 euros et peut être réservée en ligne (Calendly).
Pour toute question en droit de la copropriété, n’hésitez pas à contacter le cabinet.
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Frequently asked questions
How to challenge a condominium general meeting decision?
Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire compétent et demander l’annulation d’une résolution. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière. L’action doit viser le syndicat des copropriétaires. Vérifiez la date de réception de la notification avant tout dépôt de plainte : quelques jours de retard suffisent à rendre l’action irrecevable.
Que faire en cas de conflit avec le syndic sur les charges de copropriété ?
Commencez par demander la communication des pièces justificatives et du carnet d’entretien, que le syndic doit remettre sous 15 jours. En l’absence de réponse ou de contestation fondée, une mise en demeure puis une saisine du tribunal judiciaire permettent d’obtenir l’annulation des charges indûment réclamées ou des dommages-intérêts. Un contrôle des comptes par un avocat évite souvent des années d’erreurs répétées d’un exercice à l’autre.
Quels recours contre un syndic qui manque à ses obligations ?
Un syndic défaillant (absence de convocation d’AG, non-exécution de travaux votés, comptes non transmis) engage sa responsabilité civile professionnelle. Le copropriétaire ou le syndicat peut le mettre en demeure, demander sa révocation en AG, ou solliciter la désignation d’un administrateur provisoire en référé si la situation est bloquée. Une action en responsabilité pour obtenir réparation du préjudice subi reste possible en parallèle.
Un avocat en droit de la copropriété intervient-il sur Nice et Antibes ?
Le cabinet, situé au 15 avenue Robert Soleau à Antibes, traite les dossiers de copropriétaires, syndics et syndicats sur l’ensemble du bassin niçois et des Alpes-Maritimes : contentieux de charges, contestations d’AG, travaux non exécutés, troubles de voisinage en copropriété. Les rendez-vous se tiennent au cabinet ou par visioconférence selon votre disponibilité et l’urgence du dossier.
Pour évoquer votre situation avec Me Zakine, contactez le cabinet au 06 21 69 91 77.
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