Votre protection repose sur la garantie financière d’achèvement, obligatoire dans toute vente en l’état futur d’achèvement d’immeuble à usage d’habitation (article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation). Dès que le promoteur est défaillant — chantier arrêté, redressement ou liquidation judiciaire —, vous mettez le garant en demeure d’intervenir : il doit financer l’achèvement de l’immeuble, en désignant les entreprises nécessaires, sans que vous ayez à payer plus que le prix convenu dans votre acte. Parallèlement, vous cessez tout versement non exigible au regard de l’échelonnement légal et vous déclarez votre créance à la procédure collective. Ces trois actions se mènent dans les jours qui suivent le constat de l’arrêt, pas après plusieurs mois d’attente.

1. Constater et documenter l’arrêt du chantier

• Faites établir un constat par un commissaire de justice ou un expert : état d’avancement réel, ouvrages exécutés, ouvrages manquants, mesures de mise hors d’eau et hors d’air.
• Photographiez le chantier et conservez les comptes rendus de visite, courriers de report et attestations d’avancement transmis par le promoteur.
• Demandez au notaire rédacteur une copie de l’attestation de garantie financière d’achèvement et l’identité du garant — établissement de crédit, société de financement ou entreprise d’assurance.

2. Mettre en œuvre la garantie d’achèvement

Adressez au garant une lettre recommandée avec accusé de réception énonçant la défaillance constatée, votre qualité d’acquéreur, les références de l’acte de vente et votre demande de mise en œuvre de la garantie. Joignez le constat d’avancement et l’acte de vente. Regroupez-vous avec les autres acquéreurs du programme : une demande collective, appuyée sur un constat commun, accélère la désignation du maître d’œuvre de substitution.

La garantie extrinsèque couvre l’achèvement de l’immeuble, pas les pénalités de retard ni les préjudices annexes. Le garant intervient dans la limite de l’achèvement des travaux prévus au contrat et peut subordonner son intervention au paiement, par les acquéreurs, des fractions du prix restant dues selon l’avancement réel. Contrôlez ce décompte avant tout versement.

3. Maîtriser les appels de fonds

Le prix ne peut être exigé qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon l’échelonnement maximal fixé par l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation : achèvement des fondations, mise hors d’eau, achèvement de l’immeuble. Un appel de fonds qui ne correspond pas à l’avancement constaté est injustifié et vous pouvez refuser de le payer.

• Faites vérifier l’avancement réel avant chaque paiement, par un homme de l’art plutôt que sur la seule attestation du promoteur.
• Informez votre banque par écrit de l’arrêt du chantier afin de suspendre les déblocages de prêt, et demandez le report de la mise en place des échéances d’amortissement.
• Conservez la trace de tous les versements : ils fondent votre créance et le calcul de l’intervention du garant.

4. Agir dans la procédure collective

Dès la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, vous disposez de deux mois pour déclarer votre créance auprès du mandataire judiciaire — délai porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. Une déclaration tardive vous prive de toute répartition. Déclarez l’ensemble de vos postes : sommes versées, pénalités de retard acquises, frais exposés, préjudice de jouissance.

Interrogez l’administrateur ou le liquidateur sur le sort du contrat : la poursuite de l’activité peut permettre l’achèvement du programme, ou la reprise par un autre opérateur. Faites-vous connaître comme acquéreur et demandez communication de l’état du chantier et des marchés de travaux en cours.

5. Les autres recours mobilisables

• La résolution de la vente devant le tribunal judiciaire, avec restitution des sommes versées, lorsque l’achèvement devient impossible. Cette voie doit être arbitrée avec prudence : elle fait perdre le bénéfice de la garantie d’achèvement.
• L’assurance dommages-ouvrage, dont l’attestation figure dans votre dossier, pour les désordres de nature décennale affectant les ouvrages déjà exécutés.
• La responsabilité du notaire qui aurait reçu un acte sans garantie d’achèvement valable ou avec un échelonnement de paiement irrégulier.
• La responsabilité de la banque ayant débloqué des fonds au-delà de l’avancement réel du chantier.
• La responsabilité des dirigeants du promoteur, lorsque des fautes de gestion ont contribué à l’insuffisance d’actif.

Une action coordonnée entre acquéreurs, menée par un conseil unique, réduit les coûts, harmonise les demandes et pèse réellement dans les discussions avec le garant et les organes de la procédure collective.

Pour votre dossier Me Cécile Zakine vous conseille et vous défend (Antibes, Cannes, Nice, Grasse — VEFA sur toute la France). Consultation rapide.