La vente d’un lot de copropriété suppose la remise à l’acquéreur, dès la promesse, des documents énumérés à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, puis l’établissement par le syndic de l’état daté prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et du certificat attestant que vous êtes libre de toute obligation envers le syndicat. Le défaut de remise de ces documents décale le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur, et l’absence de certificat autorise le syndic à former opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire.

Les documents à remettre dès la promesse

L’article L. 721-2 impose d’annexer à la promesse de vente, ou de remettre à l’acquéreur avant sa signature :

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec les actes les ayant modifiés s’ils ont été publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• une attestation comportant le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées au titre des deux exercices précédents, ainsi que les sommes susceptibles de rester dues au syndicat ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette de celui-ci envers les fournisseurs ;
• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le cas échéant, la conclusion du diagnostic technique global et les documents relatifs au plan pluriannuel de travaux.

À ces pièces s’ajoutent le dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique, l’état d’amiante, le constat de risque d’exposition au plomb selon la date de construction, les états des installations de gaz et d’électricité et l’état des risques.

État daté, certificat et opposition du syndic

L’état daté, établi par le syndic sur demande du notaire, comporte trois parties : les sommes dont vous êtes débiteur envers le syndicat, les sommes dont le syndicat est débiteur envers vous, et les sommes qui incomberont à l’acquéreur, notamment les travaux votés non encore appelés et les provisions du budget en cours. Ce document conditionne la répartition des charges entre vendeur et acquéreur et doit être examiné ligne par ligne avant la signature.

Le certificat de l’article 20, daté de moins d’un mois, atteste que vous êtes libre de toute obligation à l’égard du syndicat. Sans ce certificat, le notaire notifie la mutation au syndic, qui dispose de quinze jours pour former opposition par acte de commissaire de justice, en indiquant le montant et la cause de sa créance. Le prix est alors bloqué à concurrence des sommes réclamées jusqu’à règlement ou mainlevée. Une opposition excessive ou insuffisamment motivée peut être contestée en justice, y compris en référé, pour obtenir le déblocage des fonds.

La répartition des charges et le fonds de travaux

Les charges exigibles avant la mutation restent à votre charge, celles exigibles après incombent à l’acquéreur, sauf convention contraire entre vous, inopposable au syndicat. Le solde résultant de l’approbation des comptes de l’exercice en cours se règle selon les règles du décret du 17 mars 1967, ce qui suppose de suivre les appels postérieurs à la vente. Les cotisations que vous avez versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat et ne vous sont pas remboursées : intégrez ce point dans la négociation du prix.

Le syndic n’est tenu de modifier ses écritures qu’après notification du transfert de propriété par le notaire. Une notification tardive laisse votre nom sur les appels de fonds et génère des réclamations dont vous n’êtes plus redevable.

Les sanctions et les pièges à éviter

Le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel ne court qu’à compter de la remise complète des documents de l’article L. 721-2 : une remise partielle maintient la promesse en suspens et fragilise l’opération pendant des semaines.

La mention de la superficie privative exigée par l’article 46 de la loi constitue un second point de vigilance. Son absence dans l’acte authentique ouvre une action en nullité dans le mois suivant la signature. Une superficie réelle inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée permet à l’acquéreur de demander une diminution du prix proportionnelle, dans un délai d’un an à compter de l’acte.

Trois autres pièges reviennent régulièrement : les travaux votés avant la vente mais appelés après, source de contentieux avec l’acquéreur lorsque la promesse est muette ; les aménagements réalisés sans autorisation d’assemblée, véranda, fermeture de balcon, création d’ouverture, qui exposent à une action en remise en état transmise avec le lot ; les procédures judiciaires en cours concernant l’immeuble, dont l’existence doit être portée à la connaissance de l’acquéreur. Faites relire la promesse avant signature : c’est à ce stade que les clauses de répartition se négocient utilement.

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