Vous pouvez agir directement contre le copropriétaire auteur des nuisances sur le fondement du trouble anormal de voisinage, principe issu de l’article 544 du Code civil et désormais inscrit à l’article 1253 du même code, et sur le fondement du règlement de copropriété qui impose à chaque occupant une jouissance paisible des lieux. Ces deux fondements se cumulent et permettent de demander à la fois la cessation du trouble, sous astreinte, et la réparation du préjudice subi.

Ce qui rend un trouble « anormal »

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne suppose aucune faute. Vous n’avez pas à démontrer que votre voisin a violé une règle : vous devez établir que la gêne dépasse les inconvénients normaux de la vie en immeuble collectif. Les juges du tribunal judiciaire apprécient la durée, la répétition, l’intensité, l’horaire et la localisation du trouble, ainsi que l’environnement de l’immeuble. Un bruit ponctuel de travaux diurnes ne sera pas retenu ; des aboiements nocturnes réitérés, une activité professionnelle bruyante, des odeurs de cuisine professionnelle, des infiltrations répétées ou une location touristique générant des allées et venues permanentes le seront.

Le règlement de copropriété ajoute un second levier. Les clauses relatives à la destination de l’immeuble, à l’usage d’habitation, à l’interdiction d’activités bruyantes ou nauséabondes, au revêtement de sol imposé dans les parties privatives sont opposables à tous. Leur violation caractérise un manquement contractuel, sanctionné indépendamment du caractère anormal du trouble. Vérifiez également l’état descriptif de division : une pièce transformée sans autorisation, une fenêtre percée dans un mur porteur ou une terrasse couverte constituent des atteintes aux parties communes, relevant de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les preuves à réunir avant toute action

Le contentieux de voisinage se gagne sur la preuve. Constituez un dossier chronologique :

• un journal daté des nuisances, heure de début, heure de fin, nature exacte ;
• des attestations de témoins établies selon l’article 202 du Code de procédure civile, signées, avec copie de la pièce d’identité ;
• un procès-verbal de constat de commissaire de justice, réalisé de nuit ou aux heures critiques, pièce déterminante devant le juge ;
• des relevés acoustiques, mesures d’émergence sonore ou rapport d’un acousticien lorsque le bruit est en cause ;
• vos courriers recommandés au voisin et au syndic, et leurs réponses ;
• les mains courantes ou plaintes déposées, les interventions de police municipale ;
• photographies et vidéos datées pour les nuisances visuelles, dégradations ou infiltrations.

Signalez systématiquement le trouble au syndic par écrit. Le syndicat des copropriétaires est chargé de la conservation de l’immeuble et du respect du règlement : le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire fautif et, sur habilitation de l’assemblée générale, engager une action judiciaire au nom du syndicat. Votre propre action personnelle reste ouverte en parallèle, y compris lorsque le syndic reste passif.

La procédure, étape par étape

Première étape, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les faits, visant les clauses du règlement et fixant un délai pour cesser le trouble. Deuxième étape, la tentative de résolution amiable : conciliateur de justice, médiation ou tentative de règlement amiable, préalable exigé par l’article 750-1 du Code de procédure civile pour de nombreux litiges. Le procès-verbal de non-conciliation sécurise la saisine ultérieure.

Troisième étape, le juge. Lorsque le trouble est actuel et manifeste, le référé de l’article 835 du Code de procédure civile permet d’obtenir rapidement la cessation du trouble sous astreinte, la réalisation de travaux d’isolation ou la suppression d’un aménagement irrégulier, ainsi qu’une provision sur dommages et intérêts. Le référé de l’article 145 permet une expertise judiciaire avant tout procès, utile pour les infiltrations ou les désordres acoustiques. Au fond, le tribunal judiciaire peut ordonner la remise en état, la démolition d’un ouvrage, l’interdiction d’une activité et l’indemnisation intégrale du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la perte de valeur locative.

La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour la plupart de ces demandes. L’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où vous avez connu le trouble, le délai courant de manière glissante pour les nuisances continues. Lorsque le locataire d’un copropriétaire est à l’origine des faits, vous pouvez agir contre lui et contre son bailleur, tenu de faire cesser les agissements de son preneur.

Deux réflexes protègent votre dossier : ne répondez jamais au trouble par un trouble, une réaction bruyante ou une voie de fait affaiblissant votre position ; conservez la trace écrite de chaque démarche, y compris des refus opposés par le syndic ou le conseil syndical.

Pour toute question de copropriété, Me Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.