Après la signature du compromis, l’acquéreur ne peut se retirer librement que dans trois situations : pendant le délai de rétractation de dix jours qui suit la notification de l’avant-contrat (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation), en cas de défaillance d’une condition suspensive — refus de prêt, servitude révélée, droit de préemption exercé —, ou si vous acceptez une résiliation amiable. Hors de ces cas, son refus de signer l’acte authentique constitue une faute : vous pouvez conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale, demander l’exécution forcée de la vente, ou réclamer des dommages et intérêts.

Le délai de rétractation de dix jours

Ce droit est propre à l’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation. Il n’a pas à se justifier et n’encourt aucune indemnité. Deux points conditionnent sa validité :

• le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis, ou de la remise en main propre contre émargement ;
• la notification doit être complète : le compromis et l’ensemble de ses annexes, dont le dossier de diagnostics techniques et, en copropriété, le règlement, l’état descriptif de division et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale. Une notification incomplète ne fait pas courir le délai, et l’acquéreur peut se rétracter bien plus tard.

Vérifiez toujours la date et le mode de notification avant de qualifier une rétractation de tardive.

La condition suspensive de prêt : le motif le plus invoqué

L’acquéreur qui invoque un refus de financement doit démontrer que sa demande était conforme aux caractéristiques stipulées dans le compromis — montant du prêt, durée, taux maximal — et qu’il a déposé sa demande dans le délai imparti. L’article L. 313-41 du Code de la consommation lui impose une diligence réelle. Trois contrôles s’imposent :

• La conformité de la demande : un dossier déposé pour un financement différent de celui prévu, ou assorti de conditions irréalistes, ne vaut pas demande conforme.
• Le nombre et la nature des refus : exigez des attestations de refus émanant d’établissements bancaires, nominatives, datées et visant précisément le bien. Une simulation défavorable ou un courrier de courtier ne suffit pas.
• Le respect des délais : si l’acquéreur ne justifie d’aucune démarche dans le délai contractuel, la condition est réputée accomplie et il reste tenu d’acheter.

L’acquéreur qui a lui-même provoqué le refus — en dissimulant un crédit, en modifiant sa situation professionnelle, en renonçant à un accord de principe déjà obtenu — ne peut pas se prévaloir de la condition.

La démarche du vendeur, étape par étape

1. Mettre en demeure de régulariser

Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception mettant l’acquéreur en demeure de signer l’acte authentique à une date précise, chez le notaire désigné. Rappelez la clause pénale et les conséquences de son abstention.

2. Faire dresser un procès-verbal de carence

Présentez-vous au rendez-vous de signature et demandez au notaire d’établir un procès-verbal constatant l’absence de l’acquéreur ou son refus de réitérer. Cette pièce est la preuve centrale de la faute.

3. Choisir votre terrain

• Conserver le dépôt de garantie séquestré : le séquestre ne libérera les fonds qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision de justice. En pratique, une action judiciaire est le plus souvent nécessaire.
• Demander l’exécution forcée de la vente : le compromis vaut vente dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et le prix. Le jugement tient lieu d’acte authentique et se publie au service de la publicité foncière.
• Réclamer l’indemnisation du préjudice : immobilisation du bien, perte d’une revente plus avantageuse, charges et impôts supportés, frais de relogement, lorsque le préjudice dépasse le montant de la clause pénale.

Le juge dispose du pouvoir de modérer une clause pénale manifestement excessive, ou de l’augmenter si elle est dérisoire. Un dossier documenté — mise en demeure, procès-verbal de carence, pièces du financement — réduit fortement ce risque de modération.

Les précautions à prendre dès le compromis

Rédigez les conditions suspensives avec des paramètres chiffrés et un délai ferme de dépôt de la demande de prêt. Imposez la communication des attestations de refus dans un délai court. Prévoyez la désignation d’un séquestre et les modalités de libération des fonds. Sur un marché tendu comme celui d’Antibes, Cannes ou Nice, l’immobilisation d’un bien pendant plusieurs mois représente une perte concrète que ces clauses permettent de sécuriser.

Pour votre dossier Me Cécile Zakine vous conseille et vous défend (Antibes, Cannes, Nice, Grasse — VEFA sur toute la France). Consultation rapide.