تأخير فيفا؟
6 نقاط للتحقق
بقلمي زكين، دكتور في القانون، محامي VEFA.
سومير
الأستاذ زكين، دكتور في القانون ومحامي ومحاضر في جامعة الحقوق في نيس، يمارس قضايا VEFA بشكل يومي. تتعامل مع عشرات القضايا في جميع أنحاء فرنسا وتلتقي بالعديد من المروجين.
تعود في هذه المقالة إلى ثلاثة أسئلة رئيسية: متى يمكننا التحدث عن التسليم المتأخر بموجب قانون VEFA وما هي النصوص التي تنطبق.
أنا/ متى يمكننا الحديث عن تأخر الولادة بعد الولادة؟
هناك فيفا أو البيع في حالة الاكتمال المستقبلي يتكون من بيع المخططات بهدف الاستحواذ على عقار (منزل أو شقة) من المقرر تسليمه خلال فترة محددة.
ويظل البائع/المطور هو مالك البناء حتى تسليم المسكن، عندما يتم نقل ملكية العقار من المطور إلى المشتري.
ويساعده مدير المشروع الذي سيتولى عملية البناء.
لا يدفع المشتري كامل مبلغ الاستحواذ دفعة واحدة. يتم إجراء مكالمات التمويل بانتظام اعتمادًا على التقدم المحرز في مشروع البناء. يرسل مدير المشروع تقريرًا مرحليًا عن الموقع ويرسل العميل مكالمة تنبؤية عند كل بداية لمرحلة جديدة في البناء.
في كثير من الأحيان، أصحاب العقارات في المستقبل التي تم شراؤها على الخارطة، أي كجزء من عملية بيع في حالة اكتمال تام، يواجهون تأخيرات في التسليم يجدون صعوبة في التعامل معها: إدارة الائتمان العقاري، الإيجار الذي يجب دفعه أثناء انتظار التسليم، أماكن وقوف السيارات الإيجار في انتظار التسليم.
عندما يأتي العملاء استشارة محام، يكون التأخير في بعض الأحيان خطيرًا جدًا بالفعل.
دعونا نحدد في هذا الصدد أنه اعتبارًا من اليوم الثلاثين للتأخر في التسليم، دون تبرير من المروج، يمكن للمشتري المطالبة بالتعويض. بوردو تأخير التسليم في فيفا بورجوندي
تظهر في بعض الأحيان عدم الامتثال.
ومع ذلك، تنص المادة L 261-1 من قانون البناء والسكن على أنها سمة أساسية لل عقد فيفا الالتزام بتشييد المبنى المباع خلال مدة محددة.
تنص المادة L. 261-11 من نفس القانون على ما يلي:
"يجب أن يكون العقد بسند صحيح وأن يحدد فيه:
أ) وصف المبنى أو جزء من المبنى المباع.
ب) سعره وشروط سداده.
مفتاح أجل التسليم ".
وإذا اعتبرنا أنه يجب أن يؤخذ التأخير في الاعتبار فيما يتعلق بتاريخ التسليم المتوقع، فإننا نرى، في كثير من الحالات، أنه كان هناك بالفعل فرق بين تاريخ التسليم المنصوص عليه في عقد التسليم وذلك المحدد في النهاية في سند صحيح بيع.
غالبًا ما يتم إبلاغ المشترين بتأجيل التسليم فقط في وقت تكرار البيع بسند رسمي.
من السهل جدًا عمومًا أن نستنتج من تحليل المستندات أن المروج كان على علم بالفعل بالتأخير وقت توقيع عقد الحجز.
تؤكد محكمة الاستئناف عمومًا عدم الامتثال بعد عقد الشراء
خاصة إذا تم توقيع عقود الحجز في أوقات مختلفة، كجزء من عمل جماعي شكله العديد من المشترين، فإن التحقق من المعلومات يسمح لنا بمعرفة أن المروج أخفى هذه المعلومات عمدًا.
مما يقودنا إلى استنتاج أن التأخير يتفاقم بسبب سوء نية المروج.
لم يتم إبطال موافقة المشترين عند توقيع عقد الحجز فحسب، بل علاوة على ذلك، فإن أسباب التأخير غير مبررة للغاية.
دور المحامي هو تقديم المساعدة لك.
وفي حالة اعتبار المشتري مستهلكا، فإنه يستفيد من الحماية المتزايدة التي يمنحها قانون المستهلك.
في الواقع، تنص المادة L.111-1 من قانون المستهلك على ما يلي:
"قبل أن يلتزم المستهلك بعقد بيع السلع أو تقديم الخدمات، يقوم المحترف بإبلاغ المستهلك، بطريقة سهلة القراءة والمفهومة، بالمعلومات التالية:
1° الخصائص الأساسية للسلعة أو الخدمة، مع الأخذ في الاعتبار وسيلة الاتصال المستخدمة والسلعة أو الخدمة المعنية؛
2° سعر السلعة أو الخدمة، تطبيقًا للمواد L.112-1 إلى L.112-4؛ 3° في حالة عدم التنفيذ الفوري للعقد، التاريخ أو الفترة التي يلتزم فيها المهني بتسليم المنتج البضائع أو أداء الخدمة.
وبالإضافة إلى ذلك، تنص المادة 1112-1 من القانون المدني على أنه "يجب على الطرف الذي يعرف معلومات تكون أهميتها حاسمة في رضا الآخر أن يبلغها حالما يجهل هذا الأخير هذه المعلومات، شرعا، أو يثق في شريكه". مقاول.
المروج في الواقع ملزم بالتزام بتقديم المعلومات (Cass. 3rd civ., January 13, 1982, n° 80-14.446, JCP G 1983, II, n° 20026) التي يعاقبها القضاة عندما لا يتم تنفيذها. بأمانة.
علاوة على ذلك، بالإضافة إلى المعلومات الناتجة عن المعلومات الإلزامية في عقد بيع المبنى الذي سيتم بناؤه، فإن بائع المبنى الذي سيتم بناؤه ملزم أيضًا بالتزام المعلومات، أو حتى التعاون، من أجل جلب المشتري لفهم واستيعاب كتلة الوثائق الفنية والاقتباسات الوصفية.
عندما يتولى المحامي الملف على أساس أن التذكيرات العديدة للمشترين ظلت دون إجابة وبدون أثر، فإنه يطلب إثبات التأخير.
ثم يختبئ المروجون وراء أسباب التأجيل المشروعة أو أسباب الوقف المشروعة المحددة في سند البيع الصحيح:
– سوء الأحوال الجوية بالمعنى المقصود في لوائح العمل في مواقع البناء: إن الظروف الجوية السيئة هي التي تعطل مواقع البناء في أغلب الأحيان: الفيضانات والبرد الشديد والأمطار أثناء مرحلة البناء يمكن أن تبرر التأخير. من ناحية أخرى، بمجرد خروج المبنى من الماء والهواء، لن يتمكن المطور من الاستشهاد بالطقس السيئ كعنصر لتبرير التأخير.
- إعادة التنظيم أو التصفية القضائية لإحدى الشركات المنفذة للعمل أو مورديها،
– التأخيرات المنسوبة إلى شركات الامتياز (Enedis وغيرها)،
- التأخر في تسليم المواد من قبل الموردين،
– السرقة أو الضرر أو الأفعال الخبيثة أو الحوادث في موقع البناء،
- اكتشاف البقايا الأثرية،
– فشل الشركة الموضوعة تحت المراقبة القضائية أو تحت التصفية
القائمة المبينة أعلاه ليست شاملة.
وتبقى الحقيقة أن أسباب التأخير يجب أن تكون مبررة بشكل واضح وألا تكون ناجمة عن سوء نية من جانب الشركة المصنعة، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى خلل كبير في التوازن بين الأطراف المعنية، أي المحترف والمستهلك.
لكن المروج غالبًا ما يكون راضيًا عن معالجة أسباب التأخير وليس المستندات الداعمة وعندما يتم تقديمها، يمكننا أحيانًا الشك في صحتها: فشل الشركة، الظروف الجوية، الاتصال بـ ENEDIS، مشكلة في تصريح بناءهذه هي الأسباب التي يتم الاستناد إليها في معظم الحالات ولكن ينبغي تحليلها باهتمام خاص.
يمكن للمروج مضاعفة أيام التأخير المبرر ولكن فقط إذا كان ذلك منصوصًا عليه في العقد.
لا تعتبر محكمة التمييز هذا الشرط غير عادل وقد صدقت عليه في مناسبات عديدة.
كما أنه بما أن المروج يقوم بإجراء نداءات متكررة للحصول على الأموال، فمن غير المقبول أن لا يعرف المشترون سبب التأخير الذي تم الإعلان عنه لهم وأن لا يستفيدوا من المستندات الداعمة.
عقد الحجز والبيع الصحيح هما عقدان تبادليان، ويجب أن تكون الالتزامات التعاقدية الناشئة عنهما متبادلة.
ولذلك سيكون من غير العدل أن يقع كل شيء على عاتق المشتري عندما يعاني من التأخير الذي سيؤدي في معظم الحالات إلى الضرر.
ثانيا/ ماذا تفعل في حالة التأخير في VEFA؟
يجب أن تعلم أيضًا أنه عندما يقوم المشترين باستشارة محامٍ، فذلك بسبب تأجيل تاريخ التسليم المتوقع.
ومع ذلك، ينبغي سؤال العملاء عما إذا كان هذا التاريخ الجديد يبدو معقولاً أو إذا كانوا يعتقدون أن التأخير سيتفاقم اعتمادًا على التقدم المحرز في البناء.
تعتمد استراتيجية الملف على تحليل المستندات.
في هذه اللحظة بالذات يمكننا أن نطلب من المروج، عن طريق خطاب إشعار رسمي، تأكيد تاريخ التسليم المتوقع الجديد وتقديم جميع المستندات التي تبرر التأخير المزعوم.
وفي إطار هذه الرسالة نفسها أيضًا، يتم الاستهجان لعدم التواصل والتبرير وشهادة التأخير من إدارة المشروع.
فإما أن يستجيب المروج ويتم التوصل إلى حل ودي أو يبقى الأخير في موقفه.
سيتم توقيع مذكرة تفاهم وسيحصل المشتري على تعويض، مما يتجنب إجراء طويل ومكلف.
دعونا نشير في هذا الصدد إلى أنه في كثير من الأحيان، يصبح المروجون على دراية بفوائد التفاوض فقط عند بدء الإجراءات القانونية ويكونون قادرين على إدراك حجج المشتري وادعاءاته.
في هذه اللحظة يدركون الفائدة التي سيحصلون عليها في التفاوض وإيجاد حل للمعاملات.
بالإضافة إلى ذلك، يمكننا اعتبار أن التأخير لم يعد مقبولاً بعد 6 أشهر من التأخير عن تاريخ التسليم المتوقع، خاصة عندما يتم النص على تاريخ أول أقرب في عقد التسليم وكان موضوع تقرير.
ويتفاقم التأخير بسبب غياب المعلومات الواضحة والشفافة.
وفي هذا الإطار سيتم اتخاذ الإجراءات القانونية أمام المحكمة القضائية التابعة لموقع المبنى.
اقرأ حالة VEFA الحقيقية التي تعاملت معها Me Zakine
يستخرج : " "لا يوجد اتصال. لا يرد المروج على رسائل البريد الإلكتروني الخاصة بي أو خطابات الإشعار الرسمي الخاصة بي. "على أية حال، لقد أعدت قراءة العقد والمروج ضمن حقوقه. هناك بند يسمح له بتبرير تأخيره”. هي العبارات الكلاسيكية التي أسمعها كثيرًا من المروجين والعملاء.
III / ما هي المادة القانونية التي تتعلق بالتأخر في تسليم VEFA؟
سيكون من الممكن المطالبة بالتعويض في سياق دعوى المسؤولية التي يقيمها المروج بناء على خطأه، وعدم حسن النية في تنفيذ العقد وحتى قبل توقيع العقد في حين أن المواد 1102 و 1103 و 1106 من القانون يتطلب القانون المدني حسن نية المقاول المشارك في تنفيذ العقد الذي يلزم الأطراف ويفرض التزامات تعاقدية متبادلة على جميع الأطراف.
ومن خلال هذه الدعوى، يتم المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت بسبب التأخير:
- الأضرار الاقتصادية: الإيجار، أماكن وقوف السيارات، فوائد الرهن العقاري، التخزين، الخ.
- الأذى المعنوي
– خسارة الإيجار: في حالة الاستحواذ كجزء من استثمار إيجاري أو في حالة استحالة بيع العقار الأول بسبب التأخير.
يتم ذلك بالطبع بعد محاولة التوفيق أو الوساطة، أي بعد محاولة التوصل إلى حل ودي للنزاع المقترح في الرسالة الأولى من الإشعار الرسمي ببدء الدعوى في المحكمة، في حالة الفشل.
يجب أن تعلم أن القضاة يقومون بتقييم سلوك المروج بصرامة شديدة ويعاقبون بشدة سوء نيته.
الأسس القانونية والفقهية:
وتنص المادة 1611 من نفس القانون على أنه "في جميع الأحوال يجب الحكم على البائع بالتعويض إذا كان هناك ضرر على المشتري من عدم التسليم في الوقت المتفق عليه".
في حالة عدم الالتزام بموعد التسليم وبما أن ذلك منسوب إلى البائع وليس إلى المشتري (القضية الثالثة المدنية، 5 يوليو 2011، عدد 30.767-10)، يجوز للأخير المطالبة بتعويضات عن إجحاف عانى بموجب المادة 1611 من القانون المدني (القضية الثالثة المدنية، 1 فبراير 1999، رقم 97-16.578؛ القضية الثالثة المختلطة، 6 أكتوبر/تشرين الأول 2006، العدد 04-17.070؛ القضية الثالثة المدنية، 14 مارس 2012، رقم 10-28.714).
وتنص المادة 1231 من القانون المدني على أنه "ما لم يكن عدم التنفيذ نهائيا، فلا يستحق التعويض إلا إذا كان المدين قد سبق إنذاره بالتنفيذ خلال مدة معقولة".
وبالإضافة إلى ذلك، تنص المادة 1231-1 من نفس القانون على أنه "محكوم على المدين، عند الاقتضاء، بدفع تعويضات إما بسبب عدم تنفيذ الالتزام، أو بسبب التأخير في التنفيذ، إذا لم يفعل". ولا يبرر أن التنفيذ تم منعه بقوة قاهرة".
وبالتالي، بمجرد أن يفشل مالك المشروع، بعد تقديم إشعار رسمي، في التزامه بتسليم العمل في غضون فترة زمنية معقولة، فمن المرجح أن يتحمل الأخير المسؤولية (Cass. Civ. 3rd، 16 مارس 2011).
ويترتب على ذلك أن فشل البائع في إبلاغ المشتري بالتأخير يشكل خطأ من المحتمل أن يؤدي إلى الحق في التعويض، على الرغم من أن وجود ظروف خاصة من شأنه أن يبرر تعليق الموعد النهائي المحدد تعاقديًا ( Civ. 3e، March 29، 2018، رقم 17-14.249).
بالنسبة للأضرار التي لحقت، يمكن للمشتري أن يأمل في الحصول على دفع المبالغ التي كان عليه دفعها مقابل السكن، أو، إذا كان العقار مخصصًا للتأجير، الحصول على تعويض يتوافق مع فقدان فرصة الحصول على الإيجار (فرساي، 24 أكتوبر 2016، رقم 13/05508).
ويجوز له أيضًا أن يطلب استرداد الفوائد المؤقتة، والمبالغ المترتبة على اشتراكات التأمين، والتعويض عن الضرر الأدبي الذي لحقه (بوردو، 5 يناير 2017، رقم 15/03204) وفقدان الميزة الضريبية (تولوز، 6 يوليو 2015، رقم 13/02884).
رابعا/ طلب فسخ عقد البيع بدلا من التعويض عن الأضرار ؟
إن التأخير في تسليم عقار على الخارطة يبرر الإنهاء القضائي للعقد وكذلك انقضاء القرض الممنوح مع مؤسسة مالية.
وهذا ما أكدته المحكمة القضائية بباريس في حكمها الصادر في 14 ديسمبر 2021 (TJ Paris، 14 ديسمبر 2021، رقم 19/07687).
في هذا القرار، أشار القاضي إلى مبدأ القوة الملزمة للعقد بين الطرفين (المادة 1103 من القانون المدني) وحقيقة أن إنهاء العقد يمكن أن يكون نتيجة لانتهاك تعاقدي خطير بما فيه الكفاية (المادة 1224 من القانون مدني).
علاوة على ذلك، واستناداً إلى أحكام المادة 1-1601 من القانون المدني، رأى القاضي ذلك الالتزام الأساسي لعقد VEFA هو تشييد المبنى خلال فترة يحددها الطرفان وينص عليها العقد.
ونفهم من هذا أن:
– الأسباب المشروعة لتأجيل التسليم لا يتم قبولها دائمًا من قبل القاضي الذي سيتحقق ويحلل ظروف القضية وكذلك موقف المروج،
- التأخير الكبير جدًا لا يمكن أن يقبله القاضي، الذي لا يتردد في معاقبة المروج.
إن المبادئ الأساسية لقانون العقود (حسن النية في توقيع العقد وتنفيذه، والولاء، والالتزام بالمعلومات، والالتزامات التعاقدية المتبادلة) تحظى بتقدير كبير من قبل القضاة.
IV/ تشابه VEFA/CCMI
أخيرًا، تجدر الإشارة إلى أن مسألة التسليم المتأخر للعقار تنطبق أيضًا على عقود بناء المنازل الفردية، والمعروفة باسم CCMI.
ثم يتم تطبيق نفس الإستراتيجية:
- ملاحظة التأخير،
– خطاب إشعار رسمي
– محاولة المصالحة
- ترفع القضية إلى المحكمة في حالة فشل المصالحة أو في حالة عدم استجابة المروج.
إن مجلس وزراء Cécile ZAKINE تحت تصرفكم في حالة حدوث تأخير ويقدم لكم دعمًا صارمًا بدءًا من خطاب الإشعار الرسمي وحتى بدء الإجراءات القانونية، بما في ذلك طرق الحل الودي للنزاعات. .
اقرأ حالة VEFA الحقيقية التي تعاملت معها Me Zakine
يستخرج : " "لا يوجد اتصال. لا يرد المروج على رسائل البريد الإلكتروني الخاصة بي أو خطابات الإشعار الرسمي الخاصة بي. "على أية حال، لقد أعدت قراءة العقد والمروج ضمن حقوقه. هناك بند يسمح له بتبرير تأخيره”. هي العبارات الكلاسيكية التي أسمعها كثيرًا من المروجين والعملاء.
استاذ زكين هو محامي VEFA وفي CCMI
إنها تستشير وتعمل في جميع أنحاء فرنسا.
(الفيديو، التوقيع الإلكتروني، الدفع عبر الإنترنت)
.
تتكيف الشركة مع جداول الأشخاص النشطين.
استاذ زكين دكتوراه في القانون، المحامي، في تأخيرات في VEFA (كوفيد أم لا).
يتمتع مكتب المحاماة بخبرة في إجراءات VEFA المتأخرة.
مشكلة فيفا؟
الأستاذ زكين، محامٍ، دكتور في القانون، محامٍ ممارس فيفا يوميا.
ممارسته المنتظمة ل قانون البناء إن تطبيقك على VEFA وCCMI سيساعدك في جهودك.
اتصل بها للحصول على استشارة أولية.