Viivästys Vefassa?
6 pistettä vahvistamisesta
Kirjoittaja Me Zakine, oikeustieteen tohtori, VEFA-lakimies.
Sommaire
Maître Zakine, oikeustieteen tohtori, asianajaja ja luennoitsija Nizzan oikeustieteellisestä yliopistosta, käsittelee VEFA-asioita päivittäin. Hän käsittelee kymmeniä tapauksia eri puolilla Ranskaa ja tapaa useita promoottoria.
Tässä artikkelissa hän palaa kolmeen pääkysymykseen: Milloin voimme puhua myöhästyneistä toimituksista VEFA:n mukaan ja mitkä tekstit ovat voimassa.
I/ Milloin voimme puhua myöhästyneestä toimituksesta toimituksen jälkeen?
siellä VEFA tai Valmistuva myynti koostuu myyntisuunnitelmista, joiden tarkoituksena on hankkia kiinteistö (talo tai asunto), joka on tarkoitus toimittaa tietyn ajan kuluessa.
Myyjä/rakentaja pysyy rakennuksen omistajana asunnon luovutukseen saakka, jolloin kiinteistön omistusoikeus siirtyy rakennuttajalta ostajalle.
Häntä avustaa projektipäällikkö, joka toteuttaa rakentamisen.
Ostaja ei maksa koko hankintasummaa kerralla. Rahoitusta haetaan säännöllisesti rakennusprojektin edistymisestä riippuen. Projektipäällikkö lähettää työmaalla edistymisraportin ja tilaaja ennustekutsun aina uuden rakentamisvaiheen alkaessa.
Hyvin usein, tulevia kiinteistönomistajia suunnitelman ulkopuolella hankitut, toisin sanoen osana täydellisessä tilassa olevaa myyntiä, joutuvat kohtaamaan toimitusviiveitä, joista heillä on ollut vaikeuksia selviytyä: kiinteistöluottojen hallinta, vuokra maksettava toimitusta odotellessa, pysäköintipaikka vuokraa toimitusta odotellessa.
Kun asiakkaat tulevat ota yhteyttä lakimieheen, viivästys on joskus jo erittäin vakava.
Täsmennetään tässä yhteydessä, että ostaja voi vaatia korvausta 30. päivästä alkaen myöhästyneestä toimituksesta ilman järjestäjän perusteluja. Bordeaux toimitusviiveet vefa burgundissa
joskus osoittaa laiminlyöntiä.
Rakennus- ja asumislain L 261-1 §:ssä asetetaan kuitenkin olennaiseksi ominaispiirteeksi VEFA sopimus velvollisuus rakentaa myyty rakennus tietyn ajan kuluessa.
Saman säännöstön L. 261-11 §:ssä määrätään:
"Sopimus on tehtävä virallisella asiakirjalla ja siinä on mainittava:
a) Myydyn rakennuksen tai rakennuksen osan kuvaus;
b) sen hinta ja maksuehdot;
avain toimitusaika ".
Jos katsomme, että viivästys on otettava huomioon ennakoituun toimituspäivään nähden, huomaamme monissa tapauksissa, että toimitussopimuksessa määrätyn toimituspäivän ja lopullisessa asiakirjassa määrätyn toimituspäivän välillä oli jo ero. myynnistä.
Ostajat saavat usein tiedon toimituksen lykkäämisestä vasta, kun kauppa toistetaan aidolla kauppakirjalla.
Asiakirjojen analysoinnista on yleensä erittäin helppo päätellä, että järjestäjä oli tietoinen viivästyksestä jo varaussopimuksen allekirjoitushetkellä.
Hovioikeus vahvistaa laiminlyönnin yleensä ostosopimuksen jälkeen
Varsinkin jos usean ostajan muodostaman kollektiivisen toiminnan osana varaussopimukset on allekirjoitettu eri aikoina, tiedon ristiintarkastelusta saamme selville, että järjestäjä on tarkoituksella salannut nämä tiedot.
Tämä johtaa siihen johtopäätökseen, että viivästystä pahentaa promoottorin vilpillinen toiminta.
Varaussopimusta allekirjoitettaessa ei ollut pelkästään ostajien suostumus, vaan myös viivästymisen syyt ovat erittäin huonosti perusteltuja.
Asianajajan tehtävänä on auttaa sinua.
Mikäli ostajaa pidetään kuluttajana, hän hyötyy kuluttajalain tarjoamasta suojasta.
Kuluttajalain L. 111-1 §:ssä säädetäänkin, että:
"Ennen kuin kuluttajaa sitoo tavaroiden myyntiä tai palvelujen tarjoamista koskeva sopimus, ammattilainen välittää kuluttajalle luettavalla ja ymmärrettävällä tavalla seuraavat tiedot:
1° tavaran tai palvelun olennaiset ominaisuudet ottaen huomioon käytetty viestintäväline ja kyseinen tavara tai palvelu;
2° tavaran tai palvelun hinta, sovellettaessa artikloja L. 112-1 - L. 112-4; 3° Jos sopimusta ei panna välittömästi täytäntöön, päivämäärä tai ajanjakso, johon mennessä ammattilainen sitoutuu toimittamaan tavaroita tai suorittaa palvelun.
Lisäksi siviililain 1112-1 §:ssä säädetään, että ”osapuolen, joka tietää tietoja, joiden merkitys on ratkaiseva toisen suostumuksen kannalta, on ilmoitettava sille heti, kun tämä ei laillisesti ole tietoinen näistä tiedoista tai luottaa toisiinsa. urakoitsija.
Promoottori on itse asiassa velvollinen antamaan tietoja (Cass. 3. civ., 13. tammikuuta 1982, n. 80-14.446, JCP G 1983, II, n. 20026), jonka tuomarit määräävät, jos sitä ei ole pantu täytäntöön. uskollisesti.
Rakennettavan rakennuksen myyntisopimuksen pakollisista tiedoista johtuvien tietojen lisäksi rakennettavan rakennuksen myyjää sitoo myös tiedonanto- tai jopa yhteistyövelvollisuus ostajan tuomiseksi ymmärtää ja omaksua lukuisia teknisiä asiakirjoja ja kuvailevia lainauksia.
Kun asianajaja ottaa asiakirjan käsiinsä sillä perusteella, että ostajien lukuisat muistutukset ovat jääneet vastaamatta ja tehottomia, hän pyytää todisteita viivästymisestä.
Promoottorit piiloutuvat sitten oikeutettujen lykkäyssyiden tai oikeutettujen keskeytyssyiden taakse, jotka on määritelty aidossa myyntikirjassa:
– rakennustyömaamääräysten mukainen huono sää: Huonot sääolosuhteet haittaavat useimmiten rakennustyömaa: tulvat, äärimmäiset pakkaset, rakennusvaiheen sateet voivat oikeuttaa viivästymisen. Toisaalta, kun rakennus on poissa vedestä, ilmasta, rakennuttaja ei voi enää vedota huonoon säähän perusteena viivästymiselle.
– työn suorittavan yrityksen tai niiden tavarantoimittajien uudelleenjärjestely tai oikeudellinen selvitystila,
– toimilupayhtiöistä (Enedis jne.) johtuvat viivästykset,
– tavarantoimittajien myöhästynyt toimitus,
– varkaudet, vahingot, haitalliset teot tai onnettomuudet rakennustyömaalla,
– arkeologisten jäänteiden löytäminen,
– oikeudellisen valvonnan tai selvitystilassa olevan yrityksen konkurssi
Yllä oleva luettelo ei ole tyhjentävä.
Tosiasia on, että viivästysten syiden on oltava selkeästi perusteltuja, eivätkä ne saa johtua valmistajan vilpillisestä tahdosta, mikä johtaisi merkittävään epätasapainoon asianosaisten eli ammattilaisen ja kuluttajan välillä.
Mutta promoottori tyytyy useimmiten puuttumaan viivästymisen syihin eikä tukiasiakirjoihin, ja kun nämä esitetään, voimme joskus epäillä niiden todenperäisyyttä: yrityksen epäonnistuminen, sääolosuhteet, yhteys ENEDISiin, ongelma rakentaaNäihin syihin vedotaan useimmissa tapauksissa, mutta niitä tulee analysoida erityistä huomiota.
Järjestäjä voi kaksinkertaistaa perustellun viivästyksen päivät, mutta vain jos sopimuksessa niin määrätään.
Kassaatiotuomioistuin ei pidä tätä lauseketta kohtuuttomana ja on vahvistanut sen useaan otteeseen.
Koska myynninedistäjä pyytää toistuvia rahoituspyyntöjä, ei myöskään voida hyväksyä sitä, että ostajat eivät tiedä heille ilmoitetun viivästyksen syytä ja etteivät he hyödy todistusasiakirjoista.
Varaussopimus ja virallinen kauppakirja ovat synallagmaattisia sopimuksia, ja niistä johtuvien sopimussitoumusten on oltava vastavuoroisia.
Siksi olisi epäoikeudenmukaista, että kaikki jäävät ostajalle, kun hän kärsii viivästyksestä, joka aiheuttaa useimmissa tapauksissa vahinkoa.
II/ Mitä tehdä, jos VEFA viivästyy?
Sinun tulee myös tietää, että kun ostaja kääntyy asianajajan puoleen, se johtuu siitä, että arvioitua toimituspäivää on lykätty.
Asiakkailta tulee kuitenkin kysyä, vaikuttaako tämä uusi päivämäärä uskottavalta vai katsovatko he viivästyksen pahenevan rakentamisen edistymisen mukaan.
Tiedoston strategia riippuu asiakirjojen analysoinnista.
Juuri tällä hetkellä voimme pyytää järjestäjää virallisella huomautuksella vahvistamaan uuden arvioidun toimituspäivän ja toimittamaan kaikki asiakirjat, jotka oikeuttavat väitetyn viivästyksen.
Saman kirjeen puitteissa pahoittelee myös projektinhallinnan viestinnän, perustelujen ja viivästystodistuksen puutetta.
Joko promoottori vastaa ja sovinnollinen ratkaisu voidaan löytää tai jälkimmäinen pysyy asemassaan.
Allekirjoitetaan aiesopimus ja ostaja saa korvauksen välttäen pitkän ja kalliin menettelyn.
Huomautettakoon tässä yhteydessä, että hyvin usein promoottorit tulevat tietoisiksi neuvottelujen eduista vasta, kun oikeustoimi on käynnistetty ja he ovat voineet saada tietoonsa ostajan väitteet ja väitteet.
Juuri tällä hetkellä he ymmärtävät hyödyn, jota heillä on neuvotellessaan ja kaupallisen ratkaisun löytämisessä.
Lisäksi voimme katsoa, että viivästys ei ole enää hyväksyttävä 6 kuukauden viivästymisen jälkeen odotetusta toimituspäivästä, varsinkin kun toimitussopimuksessa oli määrätty ensimmäinen, lähempi päivämäärä ja siitä tehtiin ilmoitus.
Viivästystä pahentaa entisestään selkeän ja avoimen tiedon puute.
Näissä puitteissa käynnistetään oikeustoimet rakennuksen sijaintipaikan tuomioistuimessa.
Lue todellinen VEFA-tapaus, jonka käsittelee Me Zakine
Ottaa talteen : " "Ei ole viestintää. Promoottori ei vastaa sähköposteihini tai virallisiin huomautuksiini." "Olen joka tapauksessa lukenut sopimuksen uudelleen ja promoottori on hänen oikeutensa piirissä. On lauseke, jonka avulla hän voi perustella viivästymisensä." ovat klassisia lauseita, joita kuulen eniten promoottorilta ja asiakkailta.
III / Mikä pykälä koskee myöhästyneitä VEFA-toimituksia?
On mahdollista vaatia vahingonkorvausta promoottorin vahingonkorvauskanteen yhteydessä, joka perustuu hänen syyllisyytensä, vilpittömän uskon puuttumiseen sopimuksen täytäntöönpanossa ja jopa ennen sopimuksen allekirjoittamista, kun taas sopimuksen 1102, 1103 ja 1106 artiklat Siviililaki edellyttää, että toimeksisaaja on vilpittömässä mielessä osapuolia sitovan sopimuksen täytäntöönpanossa, joka asettaa vastavuoroisia sopimusvelvoitteita kaikille osapuolille.
Tällä kanteella vaaditaan korvausta viivästymisestä aiheutuneista vahingoista:
– Taloudelliset vahingot: vuokra, autopaikka, asuntolainakorko, varasto jne.
– Moraalinen vahinko
– Vuokratappio: jos hankitaan osana vuokrasijoitusta tai jos ensimmäistä omaisuutta ei voida myydä viivästyksen vuoksi.
Tietysti kanne pannaan vireille tuomioistuimessa, jos sovittelu- tai sovitteluyritys on yritetty ratkaista ensimmäisessä virallisessa huomautuksessa ehdotetun riidan sovintoratkaisun jälkeen.
Sinun tulee tietää, että tuomarit arvioivat erittäin tiukasti promoottorin käyttäytymistä ja rankaisevat ankarasti hänen vilpillisyyttään.
Oikeudelliset ja oikeudelliset perusteet:
Saman lain 1611 §:ssä säädetään, että "myyjä on kaikissa tapauksissa velvoitettava korvaamaan vahingonkorvaus, jos ostajalle aiheutuu vahinkoa siitä, ettei toimita sovittuna aikana".
Jos toimitusaikaa ei noudateta ja koska tämä johtuu myyjästä eikä ostajasta (Cass. 3. civ., 5.7.2011, nro 10-30.767), tämä voi vaatia vahingonkorvausta. ennakkoluulo kärsi siviililain 1611 §:n nojalla (Cass. 3. siviili, 1. helmikuuta 1999, nro 97-16.578; Cass. mix ch., 6. lokakuuta 2006, nro 04-17.070; 3. civ., 14. maaliskuuta 2012, nro 10-28.714).
Siviililain 1231 §:ssä täsmennetään, että "ellei täyttämättä jättäminen ole lopullista, vahingonkorvaus on suoritettava vain, jos velallista on aiemmin kehotettu suorittamaan suorituksen kohtuullisessa ajassa".
Lisäksi saman lain 1231-1 §:ssä säädetään, että "velallinen on tarvittaessa tuomittu vahingonkorvaukseen joko velvoitteen täyttämättä jättämisen tai täytäntöönpanon viivästymisen vuoksi, jos hän tekee niin. eivät oikeuta siihen, että teloituksen esti ylivoimainen este."
Siten heti, kun projektin omistaja on virallisella huomautuksella laiminlyönyt velvollisuutensa toimittaa työ kohtuullisessa ajassa, jälkimmäinen joutuu todennäköisesti vastuuseen (Cass. Civ. 3., 16. maaliskuuta 2011).
Tästä seuraa, että se, että myyjä ei ilmoita ostajalle viivästyksestä, muodostaa virheen, joka todennäköisesti johtaisi oikeuteen korvaukseen, vaikka erityisten olosuhteiden olemassaolo oikeuttaisi sopimuksessa määrätyn määräajan keskeyttämisen (Civ. 3e, 29. maaliskuuta, 2018, nro 17-14.249).
Kärsitystä vahingosta ostaja voi toivoa saavansa maksun majoituksesta maksamansa summat tai, jos kiinteistö oli tarkoitettu vuokrattavaksi, korvauksen, joka vastaa mahdollisuutta saada vuokraa (Versailles, 24.10.2016, nro 13/05508).
Hän voi myös vaatia korvausta välikoroista, vakuutusmaksuista aiheutuneista summista, korvausta moraalisesta vahingosta (Bordeaux, 5. tammikuuta 2017, nro 15/03204) ja veroedun menettämisestä (Toulouse, 6. heinäkuuta 2015, nro 13/02884).
IV/ Pyytää myyntisopimuksen purkamista vahingonkorvauksen sijaan?
Suunnitelman ulkopuolisen kiinteistön toimituksen viivästyminen oikeuttaa sopimuksen oikeudellisen purkamisen sekä rahoituslaitokselta otetun lainan raukeamisen.
Tämän Pariisin tuomioistuin vahvisti 14. joulukuuta 2021 antamassaan tuomiossa (TJ Paris, 14. joulukuuta 2021, nro 19/07687).
Tuomari muistutti tässä päätöksessä osapuolten välisen sopimuksen sitovuuden periaatteesta (siviililain 1103 §) ja siitä, että sopimuksen irtisanominen voi johtua riittävän vakavasta sopimusrikkomuksesta (lain 1224 §). siviili).
Lisäksi tuomari katsoi, että siviililain 1601-1 §:n säännösten perusteella VEFA-sopimuksen olennainen velvoite on rakennuksen rakentaminen osapuolten määrittelemässä ja sopimuksessa määrätyssä ajassa.
Tästä ymmärrämme, että:
– tuomari ei aina hyväksy oikeutettuja syitä toimituksen lykkäämiselle, joka tarkistaa ja analysoi tapauksen olosuhteet sekä järjestäjän asenteen,
– Tuomari ei voi hyväksyä liian suurta viivästystä, vaan hän ei epäröi antaa rangaistuksia järjestäjälle.
Tuomarit arvostavat erittäin vakavasti sopimusoikeuden pääperiaatteita (hyvä usko sopimuksen allekirjoittamiseen ja täytäntöönpanoon, uskollisuus, tiedonantovelvollisuus, vastavuoroiset sopimussitoumukset).
IV/ VEFA/CCMI:n samankaltaisuus
Lopuksi on huomattava, että kysymys kiinteistön myöhästymisestä koskee myös yksittäisiä talonrakennussopimuksia, jotka tunnetaan nimellä CCMI.
Samaa strategiaa sovelletaan silloin:
– viivästymisen havainnointi,
– Virallinen huomautus
– Sovitteluyritys
– Asia viedään oikeuteen, jos sovittelu epäonnistuu tai jos promoottori ei vastaa.
Cécile ZAKINE -yritys on käytettävissäsi viivästysten sattuessa ja tarjoaa sinulle tiukkaa tukea aina virallisesta huomautuksesta oikeustoimien aloittamiseen, mukaan lukien menetelmät riitojen sovinnolliseen ratkaisemiseen.
Lue todellinen VEFA-tapaus, jonka käsittelee Me Zakine
Ottaa talteen : " "Ei ole viestintää. Promoottori ei vastaa sähköposteihini tai virallisiin huomautuksiini." "Olen joka tapauksessa lukenut sopimuksen uudelleen ja promoottori on hänen oikeutensa piirissä. On lauseke, jonka avulla hän voi perustella viivästymisensä." ovat klassisia lauseita, joita kuulen eniten promoottorilta ja asiakkailta.
Mestari Zakine on VEFA-lakimies ja CCMI:ssä
Hän konsultoi ja työskentelee kaikkialla Ranskassa.
(video, sähköinen allekirjoitus, verkkomaksu)
.
Yritys mukautuu aktiivisten ihmisten aikatauluihin.
Mestari Zakine, oikeustieteen tohtori, lakimies, on viivästynyt VEFA:ssa (covid tai ei).
Asianajotoimistolla on asiantuntemusta VEFA:n myöhästymistoimista.
3 Tutkittavia alueita, jos sinulla on VEFA-viive kirjoittanut Me Zakine
VEFA ongelma?
Maître Zakine, lakimies, oikeustieteen tohtori on lakimies, joka harjoittaa ammattiaan VEFA päivittäin.
Hänen säännöllinen harjoitus rakennuslaki VEFA:lle ja CCMI:lle haettu auttaa sinua ponnisteluissasi.
Ota häneen yhteyttä alustavaa konsultaatiota varten.