En forsinkelse i Vefa?
6 poeng å validere
Skrevet av Me Zakine, Doctor of Law, VEFA Advokat.
Sommaire
Maître Zakine, doktor i jus, advokat og foreleser ved universitetet i jus i Nice, praktiserer VEFA-spørsmål på daglig basis. Hun håndterer dusinvis av saker over hele Frankrike og møter en rekke promotører.
I denne artikkelen kommer hun tilbake til tre store spørsmål: Når kan vi snakke om sen levering under VEFA og hvilke tekster som gjelder.
I/ Når kan vi snakke om sen levering etter levering?
Der VEFA eller Salg i en tilstand av fremtidig ferdigstillelse består av et salg av planer med sikte på erverv av fast eiendom (hus eller leilighet) beregnet på å bli levert innen en bestemt periode.
Selger/utbygger forblir eier av konstruksjonen frem til levering av boligen, da vil overdragelse av eiendommen fra utbygger til kjøper skje.
Han får hjelp av en prosjektleder som skal utføre byggingen.
Kjøper betaler ikke hele kjøpesummen på en gang. Utlysninger foretas jevnlig avhengig av fremdriften i byggeprosjektet. Prosjektlederen sender en fremdriftsrapport på tomten og byggherren sender et prognoseanrop ved hver start av et nytt byggetrinn.
Veldig ofte, fremtidige eiere av eiendom anskaffet utenfor plan, det vil si som en del av et salg i en tilstand av perfekt gjennomføring, står overfor leveringsforsinkelser som de har hatt problemer med å takle: forvaltning av eiendomskreditt, husleie som skal betales mens de venter på levering, parkeringsplass til leie mens de venter på levering.
Når kundene kommer konsultere en advokat, forsinkelsen er noen ganger allerede veldig alvorlig.
La oss i denne forbindelse spesifisere at det er fra den 30. dagen for forsinket levering, uten begrunnelse fra arrangøren, at kjøperen kan kreve å bli kompensert advokat forsinkelse vefa La dette være på Bordeaux leveringsforsinkelser i vefa burgunder
noen ganger viser manglende overholdelse.
Artikkel L 261-1 i bygge- og boligloven fastslår imidlertid som en vesentlig egenskap ved VEFA-kontrakt plikten til å bygge det solgte bygget innen en fastsatt frist.
Artikkel L. 261-11 i samme kode gir:
"Kontrakten må inngås ved autentisk skjøte og spesifisere:
a) Beskrivelsen av bygningen eller delen av bygningen som selges;
b) Prisen og betalingsbetingelsene for den;
nøkkel leveringstid ".
Dersom vi vurderer at forsinkelsen må tas i betraktning i forhold til forventet leveringsdato, ser vi i mange tilfeller at det allerede var en forskjell mellom leveringsdatoen fastsatt i leveringskontrakten og den til slutt spesifisert i det autentiske skjøtet. av salg.
Kjøpere blir ofte informert om utsettelse av levering først på tidspunktet for gjentakelse av salget ved autentisk skjøte.
Det er generelt svært enkelt å utlede fra analysen av dokumentene at arrangøren allerede var klar over forsinkelsen på tidspunktet for signering av reservasjonskontrakten.
Lagmannsretten stadfester generelt mislighold etter kjøpekontrakt
Spesielt hvis reservasjonskontraktene ble signert på forskjellige tidspunkt, som en del av en kollektiv handling dannet av flere kjøpere, lar krysssjekkingen av informasjonen oss vite at arrangøren bevisst skjulte denne informasjonen.
Noe som får oss til å konkludere med at forsinkelsen forverres av arrangørens oppførsel i ond tro.
Ikke bare var samtykket fra kjøperne mangelfullt ved signering av reservasjonskontrakten, men årsakene til forsinkelsen er dessuten svært dårlig begrunnet.
Advokatens rolle er å gi deg bistand.
I tilfelle kjøperen anses som en forbruker, drar han fordel av økt beskyttelse gitt av forbrukerloven.
Artikkel L. 111-1 i forbrukerloven bestemmer faktisk at:
«Før forbrukeren er bundet av en avtale om salg av varer eller levering av tjenester, kommuniserer den profesjonelle til forbrukeren, på en lesbar og forståelig måte, følgende informasjon:
1° De vesentlige egenskapene til varen eller tjenesten, tatt i betraktning kommunikasjonsmediet som brukes og den aktuelle varen eller tjenesten;
2° Prisen på varen eller tjenesten, i henhold til artiklene L. 112-1 til L. 112-4, 3° I fravær av umiddelbar gjennomføring av kontrakten, datoen eller perioden som fagpersonen forplikter seg til å levere varer eller utføre tjenesten.
I tillegg bestemmer artikkel 1112-1 i Civil Code at "den part som kjenner til informasjon hvis betydning er avgjørende for samtykke fra den andre, må informere den så snart denne legitimt er uvitende om denne informasjonen eller stoler på sine medarbeidere. entreprenør.
Arrangøren er faktisk bundet av en informasjonsplikt (Cass. 3rd civ., 13. januar 1982, nº 80-14.446, JCP G 1983, II, nº 20026) som dommerne godkjenner når den ikke er iverksatt. trofast.
Videre, utover informasjonen som følger av den obligatoriske informasjonen i kontrakten for salg av en bygning som skal bygges, er selgeren av en bygning som skal bygges også bundet av en informasjonsplikt, eller til og med samarbeid, for å bringe kjøperen å forstå og assimilere massen av tekniske dokumenter og beskrivende sitater.
Når en Advokat tar opp saken med den begrunnelse at kjøpernes mange purringer har stått ubesvart og uten virkning, ber han om bevis for forsinkelsen.
Arrangørerne gjemmer seg deretter bak de legitime årsakene til utsettelse eller legitime årsaker til suspensjon spesifisert i det autentiske salgsdokumentet:
– dårlig vær i forskriftens forstand for arbeid på byggeplasser: Det er dårlige værforhold som oftest forstyrrer byggeplasser: flom, ekstrem kulde, regn i byggefasen kan rettferdiggjøre forsinkelse. På den annen side, når bygningen er tom for vann, tom for luft, vil utbygger ikke lenger kunne oppgi dårlig vær som et element av begrunnelse for forsinkelsen,
– omorganisering eller rettslig avvikling av eller et av selskapene som utfører arbeidet eller deres leverandører,
– forsinkelser som kan tilskrives konsesjonsselskaper (Enedis etc.),
– sen levering av materialer fra leverandører,
– tyveri, skade, ondsinnede handlinger eller ulykker på byggeplassen,
– funn av arkeologiske levninger,
– svikt i et selskap under rettslig tilsyn eller i avvikling
Listen ovenfor er ikke uttømmende.
Faktum er fortsatt at årsakene til forsinkelsen må være klart begrunnet og ikke skyldes ond tro fra produsentens side, noe som vil føre til en betydelig ubalanse mellom de involverte partene, nemlig den profesjonelle og forbrukeren.
Men arrangøren nøyer seg oftest med å adressere årsakene til forsinkelsen og ikke støttedokumentene, og når disse er produsert, kan vi noen ganger tvile på sannheten: feil i et selskap, værforhold, tilkobling til ENEDIS, problem med tillatelsen til bygge, dette er årsakene som påberopes i de fleste tilfeller, men de bør analyseres med spesiell oppmerksomhet.
Arrangøren kan doble dagene med berettiget forsinkelse, men bare hvis dette er avtalt.
Kassasjonsretten anser ikke denne klausulen som urettferdig og har validert den ved flere anledninger.
Siden arrangøren foretar tilbakevendende oppfordringer om midler, er det uakseptabelt for kjøpere å ikke vite årsaken til forsinkelsen som ble kunngjort for dem, og at de ikke drar nytte av støttedokumentene.
Reservasjonskontrakten og den autentiske salgshandlingen er synallagmatiske kontrakter, og de kontraktsmessige forpliktelsene som følger av dem må være gjensidige.
Det vil derfor være urettferdig at alt hviler på kjøperen når han blir utsatt for en forsinkelse som i de fleste tilfeller vil forårsake skade.
II/ Hva skal jeg gjøre ved forsinkelse i VEFA?
Du bør også vite at når kjøpere konsulterer en advokat, er det fordi den beregnede leveringsdatoen er utsatt.
Kunder bør imidlertid spørres om denne nye datoen virker plausibel eller om de mener at forsinkelsen vil forverres avhengig av fremdriften i byggingen.
Strategien til filen vil avhenge av analysen av dokumentene.
Det er akkurat på dette tidspunktet vi kan be arrangøren, ved hjelp av et formell varsel, om å bekrefte den nye estimerte leveringsdatoen og å fremlegge alle dokumentene som rettferdiggjør den påståtte forsinkelsen.
Det er også innenfor rammen av dette samme brevet at mangelen på kommunikasjon, begrunnelse og forsinkelsesattest fra prosjektledelsen beklages.
Enten svarer arrangøren og en minnelig løsning kan bli funnet eller sistnevnte forblir i sin stilling.
Et avtaleavtale vil bli undertegnet og kjøperen vil få kompensasjon, og unngår en lang og kostbar prosedyre.
La oss påpeke i denne forbindelse at arrangører svært ofte blir klar over fordelen med forhandling først når rettslige skritt er igangsatt og de har vært i stand til å bli klar over argumentene og påstandene til kjøperen.
Det er i dette øyeblikket de innser fordelen de vil ha ved å forhandle og finne en transaksjonsløsning.
I tillegg kan vi vurdere at forsinkelsen ikke lenger er tillatt etter 6 måneders forsinkelse fra forventet leveringsdato, spesielt når en første, nærmere dato var fastsatt i leveringskontrakten og den ble gjenstand for en rapport.
Forsinkelsen forverres ytterligere av fraværet av klar og gjennomsiktig informasjon.
Det er innenfor denne rammen at det vil bli tatt søksmål for rettsdomstolen for plasseringen av bygningen.
Les en ekte VEFA-sak håndtert av Me Zakine
Ekstrakt : " «Det er ingen kommunikasjon. Arrangøren svarer ikke på e-postene mine eller formell varsel." "I alle fall har jeg lest kontrakten på nytt, og arrangøren er innenfor sine rettigheter. Det er en klausul som lar ham rettferdiggjøre forsinkelsen.» er de klassiske setningene jeg hører mest fra arrangør og kunder.
III / Hvilken lovartikkel gjelder sen VEFA-levering?
Det vil være mulig å kreve erstatning i sammenheng med et ansvarssøksmål fra arrangøren basert på hans feil, fravær av god tro i utførelsen av kontrakten og til og med før undertegningen av kontrakten mens artiklene 1102, 1103 og 1106 i Civil Code krever god tro fra medkontrahenten i utførelsen av en kontrakt som binder partene og som pålegger alle parter gjensidige kontraktsforpliktelser.
Gjennom denne søksmålet søkes det om erstatning for skader påført på grunn av forsinkelsen:
– Økonomiske skader: husleie, parkeringsplass, boliglånsrenter, lager mv.
– Moralsk skade
– Leietap: ved erverv som ledd i en leieinvestering eller ved at det er umulig å selge den første eiendommen på grunn av forsinkelsen.
Det er selvsagt etter et forsøk på forlik eller mekling, det vil si etter et forsøk på minnelig løsning av tvisten som er foreslått i det første formelle varselbrevet, at søksmålet iverksettes i retten, i tilfelle feil.
Du bør vite at sorenskriverne vurderer oppførselen til promotøren svært strengt og sanksjonerer hans dårlige tro alvorlig.
De juridiske og rettsvitenskapelige grunnlagene:
Artikkel 1611 i den samme koden spesifiserer at "i alle tilfeller må selgeren pålegges å betale erstatning dersom det er skade for kjøperen på grunn av manglende levering til avtalt tid".
Ved manglende overholdelse av leveringstiden og siden dette skyldes selger og ikke kjøper (Cass. 3. civ., 5. juli 2011, nr. 10-30.767), kan sistnevnte kreve erstatning for bl.a. fordommer lidd i henhold til artikkel 1611 i Civil Code (Cass. 3rd civ., 1. feb. 1999, nr. 97-16.578; Cass. mixed ch., 6. oktober 2006, nr. 04-17.070; 3rd civ., 14. mars 2012, nr. 10-28.714).
Artikkel 1231 i Civil Code spesifiserer at "med mindre misligholdet er endelig, forfaller erstatning bare hvis debitor tidligere har fått beskjed om å utføre innen rimelig tid".
I tillegg bestemmer artikkel 1231-1 i samme kode at "skyldneren er dømt, hvis det er aktuelt, til betaling av erstatning enten på grunn av manglende oppfyllelse av forpliktelsen, eller på grunn av forsinkelsen i utførelsen, hvis han gjør det. ikke rettferdiggjøre at utførelsen ble forhindret av force majeure”.
Så snart tiltakshaver, gitt formell varsel, har misligholdt sin forpliktelse til å levere arbeidet innen rimelig tid, vil sistnevnte sannsynligvis pådra seg ansvar (Cass. Civ. 3., 16. mars 2011) .
Det følger herav at selgerens unnlatelse av å informere kjøperen om forsinkelsen utgjør en feil som er egnet til å gi rett til erstatning, selv om det foreligger særlige forhold vil begrunne suspensjonen av den kontraktsfestede fristen (Civ. 3e, 29. mars, 2018, nr. 17-14.249).
For den påførte skaden kan kjøperen håpe å få utbetalt beløpene han måtte betale for overnatting eller, dersom eiendommen var beregnet på utleie, erstatning tilsvarende tapt sjanse for å motta husleie (Versailles, 24. okt. 2016, nr. 13/05508).
Han kan også kreve tilbakebetaling av foreløpige renter, beløp påløpt for forsikringsbidrag, erstatning for hans moralske skade (Bordeaux, 5. januar 2017, nr. 15/03204) og tap av skattefordel (Toulouse, 6. juli 2015, nr. 13/02884).
IV/ Be om heving av salgskontrakten i stedet for erstatning i form av erstatning?
Forsinkelsen i levering av en eiendom utenfor planen rettferdiggjør rettslig oppsigelse av kontrakten samt bortfall av lånet tatt opp med en finansinstitusjon.
Dette er hva Paris Judicial Court bekreftet i en dom av 14. desember 2021 (TJ Paris, 14. desember 2021, n°19/07687).
I denne avgjørelsen husket dommeren på prinsippet om den bindende kraften til kontrakten mellom partene (artikkel 1103 i Civil Code) og det faktum at oppsigelse av en kontrakt kan skyldes et tilstrekkelig alvorlig kontraktsbrudd (artikkel 1224 i koden). sivil).
Videre, basert på bestemmelsene i artikkel 1601-1 i Civil Code, mente dommeren at den vesentlige forpliktelsen til en VEFA-kontrakt er byggingen av bygningen innen en periode fastsatt av partene og fastsatt kontraktsmessig.
Vi forstår av dette at:
– legitime årsaker til utsettelse av levering er ikke alltid akseptert av dommeren som vil verifisere og analysere omstendighetene i saken så vel som arrangørens holdning,
– For stor forsinkelse kan ikke aksepteres av dommeren, som ikke nøler med å sanksjonere arrangøren.
Hovedprinsippene i kontraktsretten (god tro i signering og gjennomføring av kontrakten, lojalitet, informasjonsplikt, gjensidige kontraktsmessige forpliktelser) er svært seriøst verdsatt av magistratene.
IV/ A VEFA/CCMI likhet
Til slutt skal det bemerkes at spørsmålet om forsinket levering av eiendommen også gjelder individuelle husbyggingskontrakter, kjent som CCMI.
Den samme strategien gjelder da:
– Observasjon av forsinkelsen,
– Formell varsel
– Forsøk på forlik
– Saken bringes inn for retten i tilfelle forlik mislykkes eller i tilfelle arrangøren ikke svarer.
Cécile ZAKINE-kabinettet står til din disposisjon i tilfelle forsinkelser og tilbyr deg streng støtte som går fra formell varsel, til igangsetting av rettslige skritt, inkludert metoder for minnelig løsning av tvister. .
Les en ekte VEFA-sak håndtert av Me Zakine
Ekstrakt : " «Det er ingen kommunikasjon. Arrangøren svarer ikke på e-postene mine eller formell varsel." "I alle fall har jeg lest kontrakten på nytt, og arrangøren er innenfor sine rettigheter. Det er en klausul som lar ham rettferdiggjøre forsinkelsen.» er de klassiske setningene jeg hører mest fra arrangør og kunder.
Mester Zakine er VEFA-advokat og i CCMI
Hun konsulterer og jobber i hele Frankrike.
(video, elektronisk signatur, nettbetaling)
.
Firmaet tilpasser seg timeplanene til aktive mennesker.
Mester Zakine, Doktor i jus, advokat, er i forsinkelser i VEFA (covid eller ikke).
Advokatfirmaet har kompetanse på VEFA senhandlinger.
Et VEFA-problem?
Maître Zakine, advokat, Doctor of Law er en advokat som praktiserer VEFA daglig.
Hans vanlige praksis av byggeloven søkt til VEFA og CCMI vil hjelpe deg i din innsats.
Ta kontakt med henne for en første konsultasjon.