Задержка с покупкой вне плана?
6 пунктов для подтверждения
Автор - Ме Закинэ, доктор юридических наук, юрист ВЭФА.
Sommaire
Мэтр Закин, доктор права, юрист и преподаватель Юридического университета Ниццы, ежедневно занимается вопросами VEFA. Она рассматривает десятки дел по всей Франции и встречается со многими застройщиками.
В этой статье она рассматривает три основных вопроса: Когда можно говорить о несвоевременной сдаче в VEFA и какие тексты применяются.
I/ Когда можно говорить о несвоевременной доставке вефа?
Сайт VEFA или Vente en état de futur achèvement, - это продажа, основанная на планах по приобретению недвижимости (дома или квартиры), которая должна быть поставлена в течение определенного срока.
Продавец/застройщик остается владельцем строительства до сдачи объектов, после чего право собственности на недвижимость переходит от владельца к покупателю.
Ему помогает менеджер проекта, который будет осуществлять строительство.
Покупатель не оплачивает всю сумму покупки единовременно. Регулярные обращения за средствами осуществляются в соответствии с ходом реализации строительного проекта. Руководитель проекта отправляет отчет о ходе строительства, а владелец отправляет предварительный звонок в начале каждого нового этапа строительства.
Очень часто, будущие владельцы недвижимости приобретенные на этапе строительства, то есть в рамках продажи в состоянии полной готовности, сталкиваются с задержками доставки, с которыми им трудно справиться: управление кредитом на недвижимость, арендная плата, которую необходимо оплатить в ожидании доставки, парковочное место для аренда в ожидании доставки.
Когда клиенты приходят проконсультироваться с юристомВ некоторых случаях задержка уже очень серьезная.
В этой связи следует отметить, что именно с 30-го дня просрочки поставки, без обоснования со стороны застройщика, покупатель может потребовать компенсацию.avocat retard vefa Будь то на Бордо несвоевременная доставка в vefa bordeaux
иногда свидетельствуют о несоблюдении.
Статья L 261-1 Строительного и жилищного кодекса Франции устанавливает основные характеристики Контракт VEFA обязательство построить продаваемое имущество в течение определенного срока.
Статья L. 261-11 того же Кодекса гласит:
"Договор должен быть заключен путем подписания акта, удостоверенного подлинником, с указанием ..:
a) Описание продаваемого имущества или части имущества;
b) Его цена и условия оплаты;
c) The срок поставки ".
Если учесть, что задержка должна учитываться по отношению к запланированной дате поставки, то становится ясно, что во многих случаях уже существовала разница между датой поставки, предусмотренной в договоре поставки, и датой, окончательно указанной в акте купли-продажи.
Покупателей часто информируют о переносе сроков поставки только после того, как сделка подтверждена нотариальным актом.
Как правило, из анализа документов очень легко сделать вывод, что застройщик уже знал о задержке на момент подписания договора резервирования.
Апелляционный суд обычно подтверждает несоответствие после заключения договора купли-продажи
Особенно если в контексте коллективного иска нескольких покупателей договоры бронирования были подписаны в разное время, перепроверка информации показывает, что застройщик намеренно скрыл эту информацию.
Это позволяет нам сделать вывод, что задержка усугубляется недобросовестным поведением промоутера.
Мало того, что согласие покупателей было недействительным на момент подписания договора о резервировании, причины задержки вряд ли можно считать обоснованными.
Роль адвоката заключается в том, чтобы помочь вам.
Если покупатель считается потребителем, он или она пользуется повышенной защитой в соответствии с Кодексом о защите прав потребителей.
Действительно, статья L. 111-1 Кодекса законов о защите прав потребителей гласит, что ..:
"Прежде чем потребитель будет связан договором о продаже товаров или оказании услуг, торговец должен предоставить потребителю следующую информацию в разборчивой и понятной форме
1° Существенные характеристики товара или услуги с учетом используемого средства связи и соответствующего товара или услуги;
2° Цена товара или услуги в соответствии со статьями L. 112-1 - L. 112-4; 3° Если договор не должен быть исполнен немедленно, дата или период, в течение которого торговец обязуется поставить товар или оказать услугу.
Более того, статья 1112-1 Гражданского кодекса предусматривает, что "сторона, которой известна информация, важность которой имеет решающее значение для согласия другой стороны, должна сообщить ее, если последняя на законных основаниях не знает об этой информации или доверяет своему партнеру по договору".
Организатор фактически связан обязательством по предоставлению информации (Cass. 3e civ., 13 января 1982 года, № 80-14.446, JCP G 1983, II, № 20026), которое судьи санкционируют, если оно не было выполнено надлежащим образом.
Помимо информации, предусмотренной обязательными условиями договора купли-продажи здания, продавец здания также обязан предоставлять информацию и даже сотрудничать, чтобы помочь покупателю понять и усвоить массу технической документации и спецификаций.
Когда адвокат берется за дело на основании того, что неоднократные напоминания покупателей остались без ответа и неэффективны, адвокат требует доказательств задержки.
Затем застройщики прикрываются законными причинами для отсрочки или законными причинами для приостановки, указанными в договоре купли-продажи:
- плохая погода в смысле правил, регулирующих работу на строительных площадках: плохие погодные условия чаще всего нарушают работу строительных площадок: наводнение, сильный холод, дождь на этапе строительных работ могут оправдать задержку. С другой стороны, после того, как здание стало водо- и воздухонепроницаемым, застройщик уже не может ссылаться на плохую погоду как на причину задержки,
- восстановление или судебная ликвидация или одной из компаний, выполняющих работы, или их поставщиков,
- задержки, связанные с концессионными компаниями (Enedis и т.д.),
- задержка поставки материалов поставщиками,
- кражи, повреждения, злонамеренные действия или несчастные случаи на сайте,
- обнаружение археологических останков,
- несостоятельность компании, находящейся под судебным надзором или принудительной ликвидацией
Приведенный выше список не является исчерпывающим.
Однако причины задержки должны быть четко обоснованы и не являться результатом недобросовестности застройщика, что привело бы к значительному дисбалансу между заинтересованными сторонами, а именно торговцем и потребителем.
Однако чаще всего застройщик просто называет причины задержки, а не приводит подтверждающие документы, а если последние и представляются, то их достоверность порой вызывает сомнения: сбой в работе предприятия, погодные условия, подключение к ЕНДС, проблема с разрешением на проектирование и пр. построитьЭто причины, на которые ссылаются в большинстве случаев, но их следует анализировать с особой тщательностью.
Промоутер может удвоить количество дней обоснованной задержки, но только если это оговорено в договоре.
Кассационный суд не считает это положение неправомерным и неоднократно подтверждал его.
Кроме того, поскольку застройщик периодически обращается за средствами, недопустимо, чтобы покупатели не знали о причинах задержки, о которой им было объявлено, и чтобы у них не было доступа к подтверждающим документам.
Поскольку договор резервирования и договор купли-продажи являются синаллагматическими договорами, вытекающие из них договорные обязательства должны быть взаимными.
Поэтому было бы несправедливо, если бы все сваливалось на покупателя, когда он сталкивается с задержкой, которая в большинстве случаев приводит к ущербу.
II/ Что делать в случае задержки VEFA?
Следует также отметить, что когда покупатели обращаются к адвокату, это связано с тем, что ожидаемая дата доставки была отложена.
Однако клиентов следует спросить, кажется ли новая дата правдоподобной или они считают, что задержка будет усугубляться по мере продвижения строительства.
Анализ документов определит стратегию ведения дела.
Именно на этом этапе застройщика можно попросить с помощью официального письма-уведомления подтвердить новую предварительную дату сдачи объекта и предоставить все документы, обосновывающие предполагаемую задержку.
В этом же письме выражается сожаление по поводу отсутствия коммуникации, обоснования и подтверждения задержки со стороны руководства проекта.
Либо промоутер отвечает и можно найти полюбовное решение, либо промоутер стоит на своем.
Будет подписан меморандум о взаимопонимании, покупатель получит компенсацию и избежит долгой и дорогостоящей процедуры.
Следует отметить, что очень часто промоутеры осознают ценность переговоров только после начала судебного процесса и ознакомления с аргументами и претензиями покупателя.
Именно в этот момент они осознают ценность переговоров и поиска компромиссного решения.
Кроме того, можно считать, что просрочка перестает быть допустимой после 6 месяцев задержки от запланированной даты поставки, особенно если более ранняя дата была предусмотрена в договоре поставки и была перенесена.
Задержка еще более усугубляется отсутствием четкой и прозрачной информации.
Именно в этом контексте будет подан иск в судебный суд по месту нахождения здания.
Прочитайте реальный случай в VEFA, который лечил Я Закинэ
Отрывок: " "Нет никакого общения. Промоутер не отвечает на мои электронные письма и письма с официальным уведомлением. "В любом случае, я перечитал контракт, и промоутер находится в пределах своих прав. Существует оговорка, которая позволяет ему оправдать свою задержку. это классические фразы, которые я чаще всего слышу от промоутеров и клиентов.
III / Какая статья закона касается несвоевременной доставки VEFA?
Можно будет требовать возмещения убытков в рамках иска об ответственности промоутера, основанного на его вине, отсутствии добросовестности при исполнении договора и даже до подписания договора, тогда как статьи 1102, 1103 и 1106 Гражданского кодекса требуют добросовестности соконтрагента при исполнении договора, который является обязательным для сторон и налагает взаимные договорные обязательства на все стороны.
Данный иск требует компенсации за ущерб, понесенный в результате задержки:
- Экономический ущерб: арендная плата, парковочное место, проценты по ипотеке, складские помещения и т.д. ....
- Нематериальный ущерб
- Ущерб от аренды: в случае приобретения в контексте инвестиций в аренду или в случае невозможности продажи первой недвижимости из-за задержки.
Разумеется, после попытки примирения или посредничества, т.е. после попытки полюбовного разрешения спора, предложенного в первом письме с официальным уведомлением, в случае неудачи иск передается в суд.
Следует отметить, что мировые судьи очень строго оценивают поведение промоутера и сурово наказывают его недобросовестность.
Правовые и юридические основы:
Статья 1611 того же Кодекса определяет, что "во всех случаях продавца следует обязать возместить убытки, если покупатель понес ущерб в результате непоставки товара в согласованное время".
В случае несоблюдения срока поставки, если это произошло по вине продавца, а не покупателя (Касс. 3e civ., 5 июля 2011 г., № 10-30.767), покупатель может потребовать возмещения убытков, связанных с потерей времени и денег. ущерб пострадавших в соответствии со статьей 1611 Гражданского кодекса (Cass. 3e civ., 1er févr. 1999, n° 97-16.578; Cass. ch. mixte, 6 oct. 2006, n° 04-17.070; 3e civ., 14 mars 2012, n° 10-28.714).
Статья 1231 Гражданского кодекса определяет, что "если неисполнение не является окончательным, убытки подлежат возмещению только в том случае, если должнику предварительно было направлено уведомление о необходимости исполнения в разумный срок".
Более того, статья 1231-1 того же Кодекса предусматривает, что "должнику предписывается в соответствующих случаях возместить убытки либо за неисполнение обязательства, либо за задержку исполнения, если он не обоснует, что исполнению помешали форс-мажорные обстоятельства".
Таким образом, если владелец проекта, получив официальное уведомление, не выполнил свои обязательства по сдаче работы в разумные сроки, он, скорее всего, понесет ответственность (Cass. Civ. 3rd, 16 марта 2011 года).
Таким образом, неинформирование продавцом покупателя о задержке представляет собой вину, которая может привести к возникновению права на компенсацию, даже если наличие особых обстоятельств оправдывает приостановление согласованного в договоре срока (Civ. 3e, 29 марта 2018 года, № 17-14.249).
В качестве части понесенных убытков покупатель может надеяться получить выплату сумм, которые ему пришлось потратить на проживание, или, если недвижимость предназначалась для сдачи в аренду, компенсацию, соответствующую утрате возможности получать арендную плату (Версаль, 24 октября 2016 г., № 13/05508).
Он также может потребовать возмещения причитающихся процентов за промежуточный период, сумм, понесенных в отношении страховых взносов, компенсации морального вреда (Бордо5 января 2017 г., № 15/03204) и утрата налогового преимущества (Тулуза, 6 июля 2015 г., № 13/02884).
IV/ Требовать расторжения договора купли-продажи вместо компенсации в виде возмещения убытков?
Несвоевременная поставка недвижимости VEFA является основанием для судебного урегулирования договора, а также для прекращения действия кредита, взятого в финансовом учреждении.
Об этом заявил Парижский судебный суд в решении от 14 декабря 2021 года (TJ Paris, 14 Dec. 2021, n°19/07687).
В этом решении судья напомнил о принципе обязательной силы договора между сторонами (статья 1103 Гражданского кодекса) и о том, что расторжение договора может произойти в результате достаточно серьезного неисполнения договора (статья 1224 Гражданского кодекса).
Кроме того, основываясь на положениях статьи 1601-1 Гражданского кодекса, судья постановил, что существенным обязательством по договору VEFA является строительство объекта недвижимости в срок, определенный сторонами и зафиксированный в договоре.
Это означает, что :
- законные причины для отсрочки сдачи объекта не всегда принимаются судьей, который проверяет и анализирует обстоятельства дела и отношение застройщика,
- слишком большая задержка не может быть принята судьей, который без колебаний налагает санкции на организатора.
Основные принципы договорного права (добросовестность при заключении и исполнении договора, лояльность, обязанность предоставления информации, взаимные договорные обязательства) вызывают большой интерес у мировых судей.
IV/ Сходство между VEFA и CCMI
Наконец, следует отметить, что проблема несвоевременной сдачи объекта недвижимости относится и к договорам подряда на строительство индивидуальных жилых домов (ПСД).
Затем применяется та же стратегия:
- Запись о задержке,
- Письмо с официальным уведомлением
- Попытка примирения
- Дело передается в суд, если примирение не удалось или если промоутер не отвечает.
Сесиль ЗАКИН находится в вашем распоряжении в случае задержки и предлагает вам всестороннюю поддержку, начиная с официального письма-уведомления и заканчивая возбуждением судебного разбирательства, включая методы мирного урегулирования споров.
Прочитайте реальный случай в VEFA, который лечил Я Закинэ
Отрывок: " "Нет никакого общения. Промоутер не отвечает на мои электронные письма и письма с официальным уведомлением. "В любом случае, я перечитал контракт, и промоутер находится в пределах своих прав. Существует оговорка, которая позволяет ему оправдать свою задержку. это классические фразы, которые я чаще всего слышу от промоутеров и клиентов.
Мастер Закин является юристом VEFA и в CCMI
Она консультирует и работает по всей Франции.
(видео, электронная подпись, онлайн-платежи)
.
Фирма подстраивается под графики работающих людей.
Мастер Закин, Доктор юридических наукюрист, занимается задержками VEFA (covid или нет).
Юридическая фирма имеет опыт работы с исками о задержке VEFA.
Проблема с VEFA?
Мэтр Закинэ, адвокат, доктор юридических наук, является юристом, практикующим VEFA на ежедневной основе.
Его постоянная практика строительное право обратившись в VEFA и CCMI, поможет вам в этом процессе.
Свяжитесь с ней для получения первичной консультации.