Un ritardo nell'acquisto off-plan?

6 punti da convalidare

Scritto da Me Zakine, dottore in legge, avvocato VEFA.

Maître Zakine, dottore in legge, avvocato e docente all'Università di Giurisprudenza di Nizza, si occupa quotidianamente di questioni relative alla VEFA. Si occupa di decine di casi in tutta la Francia e incontra molti costruttori.

In questo articolo, l'autrice affronta tre questioni principali: Quando si può parlare di ritardo nella consegna nella VEFA e quali sono i testi applicabili?

Quando si può parlare di consegna tardiva di un vefa?

L'articolo L 261-1 del Codice francese dell'edilizia e dell'abitazione stabilisce le caratteristiche essenziali di un Contratto VEFA l'obbligo di costruire l'immobile venduto entro un determinato periodo.

L'articolo L. 261-11 dello stesso Codice recita: 

"Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico e deve specificare :

a) Descrizione dell'immobile o della parte di immobile venduto;

b) Il prezzo e le condizioni di pagamento;

c) Il tempi di consegna ".

Se si considera che il ritardo deve essere preso in considerazione in relazione alla data di consegna prevista, è chiaro che in molti casi c'era già una differenza tra la data di consegna prevista nel contratto di fornitura e quella infine specificata nell'atto di vendita.

Spesso gli acquirenti vengono informati del rinvio della consegna solo quando la vendita viene confermata da un atto notarile.

Di solito è molto facile dedurre dall'analisi dei documenti che il committente era già a conoscenza del ritardo al momento della firma del contratto di prenotazione.

La Corte d'Appello conferma in generale la non conformità a seguito di un contratto d'acquisto
Soprattutto se, nel contesto di un'azione collettiva da parte di più acquirenti, i contratti di prenotazione sono stati firmati in momenti diversi, il controllo incrociato delle informazioni rivela che il promotore ha deliberatamente nascosto queste informazioni.

Questo ci porta a concludere che il ritardo è aggravato dal comportamento in malafede del promotore.

Non solo il consenso degli acquirenti era viziato al momento della firma del contratto di prenotazione, ma le cause del ritardo sono difficilmente giustificabili.

Il ruolo dell'avvocato è quello di assistervi.

Se l'acquirente è considerato un consumatore, beneficia della maggiore protezione offerta dal Codice del Consumo.

In effetti, l'articolo L. 111-1 del Codice del consumo stabilisce che :

"Prima che il consumatore sia vincolato da un contratto per la vendita di beni o la fornitura di servizi, il professionista deve fornire al consumatore le seguenti informazioni in modo leggibile e comprensibile
1° Le caratteristiche essenziali del bene o servizio, tenendo conto del mezzo di comunicazione utilizzato e del bene o servizio in questione;
2° Il prezzo del bene o del servizio, ai sensi degli articoli da L. 112-1 a L. 112-4;3° Se il contratto non deve essere eseguito immediatamente, la data o il periodo entro il quale il professionista si impegna a consegnare i beni o a prestare il servizio. 

Inoltre, l'articolo 1112-1 del Codice civile prevede che "la parte che conosce informazioni la cui importanza è decisiva per il consenso dell'altra parte deve informarla se quest'ultima è legittimamente all'oscuro di tali informazioni o si fida del suo partner contrattuale".

Il promotore è infatti tenuto a un obbligo di informazione (Cass. 3e civ., 13 gennaio 1982, n. 80-14.446, JCP G 1983, II, n. 20026) che i giudici sanzionano quando non è stato attuato in modo leale.

Oltre alle informazioni richieste dai termini obbligatori del contratto di vendita di un edificio, il venditore di un edificio ha anche il dovere di fornire informazioni, e persino di collaborare, per aiutare l'acquirente a comprendere e assimilare la massa di documenti tecnici e specifiche.

Quando l'avvocato si occupa della causa sostenendo che i ripetuti solleciti degli acquirenti sono rimasti senza risposta e inefficaci, l'avvocato chiede la prova del ritardo.

I costruttori si nascondono quindi dietro le legittime cause di rinvio o le legittime cause di sospensione specificate nell'atto di vendita:

- intemperie ai sensi delle norme che regolano i lavori nei cantieri: il più delle volte le condizioni meteorologiche avverse disturbano i cantieri: inondazioni, freddo estremo, pioggia durante la fase dei lavori strutturali possono giustificare un ritardo. D'altra parte, una volta che l'edificio è stato reso impermeabile all'acqua e all'aria, il committente non può più addurre il maltempo come motivo del ritardo,
- il recupero o la liquidazione giudiziaria della o di una delle società che eseguono i lavori o dei loro fornitori,
- ritardi imputabili alle società concessionarie (Enedis, ecc.),
- ritardo nella consegna dei materiali da parte dei fornitori,
- furto, danni, atti dolosi o incidenti sul sito,
- scoperta di resti archeologici,
- fallimento di una società sottoposta a vigilanza giudiziaria o a liquidazione coatta amministrativa

L'elenco sopra riportato non è esaustivo.

Tuttavia, le cause del ritardo devono essere chiaramente giustificate e non devono essere il risultato di malafede da parte del costruttore, che porterebbe a un significativo squilibrio tra le parti coinvolte, ovvero il professionista e il consumatore.

Tuttavia, il più delle volte, il committente si limita a fornire le ragioni del ritardo e non i documenti di supporto, e quando questi ultimi vengono prodotti, la loro veridicità è talvolta discutibile: fallimento di un'azienda, condizioni meteorologiche, collegamento a ENEDIS, problemi con la licenza edilizia, ecc. costruireSi tratta di cause che vengono invocate nella maggior parte dei casi, ma che devono essere analizzate con particolare attenzione.

Il promotore può raddoppiare i giorni di ritardo giustificato, ma solo se ciò è stato concordato contrattualmente.

La Corte di Cassazione non ritiene che questa clausola sia abusiva e l'ha convalidata in diverse occasioni.

Inoltre, dal momento che lo sviluppatore sta facendo richieste di fondi ricorrenti, non è accettabile che gli acquirenti non siano a conoscenza delle cause del ritardo che è stato loro annunciato e che non abbiano accesso ai documenti di supporto.

Poiché il contratto di prenotazione e l'atto di vendita sono contratti sinallagmatici, gli impegni contrattuali che ne derivano devono essere reciproci.

Sarebbe quindi ingiusto far ricadere tutto sull'acquirente quando subisce un ritardo che, nella maggior parte dei casi, si tradurrà in un danno.

II/ Cosa fare in caso di ritardo nella VEFA?

Inoltre, si può ritenere che il ritardo non sia più ammissibile dopo 6 mesi di ritardo dalla data di consegna prevista, soprattutto quando una data precedente era prevista nel contratto di consegna ed è stata posticipata.

Il ritardo è ulteriormente aggravato dalla mancanza di informazioni chiare e trasparenti.

È in questo contesto che verrà intentata un'azione legale presso il tribunale del luogo in cui si trova l'edificio.

III / Quale articolo della legge riguarda la consegna tardiva del VEFA?

  Sarà possibile chiedere il risarcimento dei danni nell'ambito di un'azione di responsabilità del promotore basata sulla sua colpa, sull'assenza di buona fede nell'esecuzione del contratto e anche prima della firma del contratto, mentre gli articoli 1102, 1103 e 1106 del Codice Civile richiedono la buona fede del coappaltatore nell'esecuzione di un contratto che è vincolante per le parti e impone obblighi contrattuali reciproci a tutte le parti.

L'azione chiede il risarcimento dei danni subiti a causa del ritardo:

- Danno economico: affitto, parcheggio, interessi sul mutuo, spazio di stoccaggio, ecc. ....
- Danno non materiale
- Danno da locazione: in caso di acquisizione nell'ambito di un investimento locativo o in caso di impossibilità di vendere il primo immobile a causa del ritardo.

È ovviamente dopo un tentativo di conciliazione o mediazione, cioè dopo un tentativo di risoluzione amichevole della controversia proposto nella prima lettera di messa in mora, che l'azione viene portata in tribunale, se fallisce.

Va notato che i magistrati valutano molto severamente il comportamento del promotore e sanzionano severamente la sua malafede.

Le basi giuridiche e giurisprudenziali :

L'articolo 1611 dello stesso Codice specifica che "in tutti i casi, il venditore deve essere condannato al risarcimento dei danni, se l'acquirente subisce un pregiudizio a causa della mancata consegna dei beni al momento concordato".

Se il termine di consegna non viene rispettato, e se ciò è imputabile al venditore e non all'acquirente (Cass. 3e civ., 5 luglio 2011, n. 10-30.767), l'acquirente può chiedere un risarcimento per il ritardo nella consegna. danni subita ai sensi dell'articolo 1611 del Codice Civile (Cass. 3e civ., 1er févr. 1999, n° 97-16.578; Cass. ch. mixte, 6 ott. 2006, n° 04-17.070; 3e civ., 14 mars 2012, n° 10-28.714).

L'articolo 1231 del Codice Civile specifica che "a meno che l'inadempimento non sia definitivo, il risarcimento è dovuto solo se il debitore è stato preventivamente intimato ad adempiere entro un termine ragionevole".

Inoltre, l'articolo 1231-1 dello stesso Codice prevede che "il debitore è condannato, se del caso, al risarcimento dei danni per il mancato adempimento dell'obbligazione o per il ritardo nell'adempimento, se non giustifica che l'adempimento è stato impedito da cause di forza maggiore".

Pertanto, se il titolare del progetto, una volta ricevuto l'avviso formale, non ha adempiuto all'obbligo di consegnare l'opera entro un termine ragionevole, è probabile che incorra in una responsabilità (Cass. Civ. 3ª, 16 marzo 2011).

Di conseguenza, l'omissione da parte del venditore di informare l'acquirente del ritardo costituisce una colpa che può far sorgere il diritto al risarcimento, anche se l'esistenza di circostanze particolari giustificherebbe la sospensione del termine contrattualmente stabilito (Cass. civ. 3e, 29 marzo 2018, n. 17-14.249).

Come parte del danno subito, l'acquirente può sperare di ottenere il pagamento delle somme che ha dovuto sostenere per trovare un alloggio o, se l'immobile era destinato alla locazione, un risarcimento corrispondente alla perdita della possibilità di percepire un affitto (Versailles, 24 ott. 2016, n. 13/05508).

Può anche chiedere il rimborso degli interessi dovuti per il periodo intermedio, le somme sostenute per i contributi assicurativi, il risarcimento dei danni morali (Bordeaux5 gennaio 2017, n. 15/03204) e la perdita di un vantaggio fiscale (Tolosa, 6 luglio 2015, n. 13/02884).

IV/ Chiedere l'annullamento del contratto di vendita invece di un risarcimento danni?

 Il ritardo nella consegna di un immobile VEFA giustifica la risoluzione giudiziaria del contratto e la decadenza del mutuo contratto con un istituto finanziario.

Lo ha dichiarato il Tribunale giudiziario di Parigi in una sentenza del 14 dicembre 2021 (TJ Paris, 14 dicembre 2021, n°19/07687).

In questa decisione, il giudice ha ricordato il principio della forza vincolante del contratto tra le parti (articolo 1103 del Codice civile) e il fatto che la risoluzione di un contratto può derivare da un inadempimento contrattuale sufficientemente grave (articolo 1224 del Codice civile).

Inoltre, sulla base delle disposizioni dell'articolo 1601-1 del Codice civile, il giudice ha ritenuto che l'obbligo essenziale di un contratto VEFA è la costruzione dell'immobile entro un periodo determinato dalle parti e stabilito nel contratto.

Ciò significa che :

- I motivi legittimi per rinviare la consegna non sono sempre accettati dal giudice, che verificherà e analizzerà le circostanze del caso e l'atteggiamento del committente,
- un ritardo eccessivo non può essere accettato dal giudice, che non esita a sanzionare il promotore.

I principi fondamentali del diritto contrattuale (buona fede nella stipula e nell'esecuzione del contratto, lealtà, obbligo di informazione, impegni contrattuali reciproci) sono molto apprezzati dai magistrati.

IV/ Una somiglianza tra VEFA e CCMI

Infine, va notato che la questione della consegna tardiva dell'immobile si applica anche ai contratti per la costruzione di case singole (CCMI).

Si applica quindi la stessa strategia:
- Registrazione del ritardo,
- Lettera di messa in mora
- Tentativo di conciliazione
- Il caso viene portato in tribunale se la conciliazione fallisce o se il promotore non risponde.

Cécile ZAKINE è a vostra disposizione in caso di ritardo e vi offre un supporto rigoroso, dalla lettera di messa in mora all'avvio di un'azione legale, compresi i metodi di risoluzione amichevole delle controversie.

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