Le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, intervient exclusivement en droit immobilier et construction. En matière de recouvrement, l’action se concentre sur les créances nées de rapports immobiliers : loyers impayés, charges de copropriété, sommes dues par des entreprises de construction, pénalités de retard en VEFA, ou indemnités consécutives à un trouble de voisinage.
Le cabinet ne traite pas les créances commerciales générales, les impayés de factures de marchandises ou de prestations sans lien avec l’immobilier. Cette page précise le périmètre exact de notre intervention et les démarches adaptées à chaque situation.
Les créances immobilières : quelles situations ?
Loyers impayés et indemnité d’occupation
A lessor peut se trouver face à un locataire qui cesse de payer son loyer. Selon l’article 1728 du Code civil, le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus. En cas de défaillance, le bailleur peut :
- Adresser un commandement de payer par huissier (délai de 2 mois avant clause résolutoire pour un bail d’habitation).
- Assigner en résiliation du bail et en paiement des loyers échus devant le tribunal judiciaire (tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Mougins, Grasse ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice, Menton ; tribunal judiciaire de Draguignan pour Fréjus, Draguignan ; tribunal judiciaire de Toulon pour Toulon, Hyères).
- Obtenir un jugement avec exécution provisoire permettant de saisir les comptes ou de récupérer le bien avant même l’appel éventuel.
Une fois le bail résilié, le bailleur réclame une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération effective des lieux. Le cabinet rédige les actes de procédure, représente le bailleur à l’audience et fait exécuter le jugement par huissier.
Charges de copropriété impayées
The syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, peut réclamer les charges impayées à un copropriétaire défaillant. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire doit contribuer aux charges selon sa quote-part.
Le syndic peut délivrer une formal notice, puis assigner le copropriétaire en paiement. Le jugement rendu constitue un titre exécutoire permettant des saisies (saisie-attribution sur compte bancaire, saisie immobilière en dernier recours). Le cabinet assiste les syndics et les syndicats dans ces démarches, rédige les assignations et plaide devant le tribunal judiciaire compétent.
Sommes dues par l’entreprise de construction
A project owner peut se trouver créancier d’une entreprise qui a abandonné le chantier ou réalisé des malfaçons. Il réclame alors :
- Le remboursement d’acomptes indus.
- L’indemnisation du surcoût engagé pour terminer les travaux (article 1794 du Code civil).
- Des dommages-intérêts pour retard ou manquement contractuel (article 1231-1 du Code civil, réforme 2016).
Le cabinet analyse le contrat de louage d’ouvrage, établit un décompte précis, engage la procédure devant le tribunal judiciaire territorialement compétent (lieu du chantier) et fait exécuter la décision obtenue. Si l’entreprise a été mise en liquidation judiciaire, le cabinet déclare la créance au passif dans les délais légaux (généralement 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture).
Pénalités de retard en VEFA
In case of delivery delay d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur peut réclamer au promoteur les pénalités de retard prévues au contrat (article R. 261-20 du Code de la construction). Le cabinet adresse une mise en demeure, calcule le montant dû (1/3000ᵉ du prix par jour de retard sauf clause plus favorable) et, en l’absence de règlement amiable, assigne le promoteur devant le tribunal judiciaire compétent.
Le jugement obtenu permet de recouvrer la somme par voie d’exécution forcée, éventuellement sur les comptes du promoteur ou sur l’hypothèque légale du vendeur si elle a été inscrite.
La procédure de recouvrement judiciaire
Mise en demeure et tentative amiable
Avant toute action en justice, le cabinet adresse au débiteur une formal notice circonstanciée rappelant le fondement de la créance (bail, contrat de louage d’ouvrage, règlement de copropriété, acte de vente) et le montant réclamé. Cette lettre recommandée avec accusé de réception fixe un deadline (généralement 8 à 15 jours) pour régler ou proposer un échéancier.
Si le débiteur répond favorablement, un protocole transactionnel peut être signé, prévoyant un calendrier de paiement et une clause pénale en cas de défaillance. Ce protocole, homologué ou non par le juge, met fin au litige et évite les frais d’une instance.
Assignation devant le tribunal judiciaire
En l’absence de règlement amiable, le cabinet rédige une assignment précisant :
- La qualification juridique de la créance (loyers, charges, dommages-intérêts contractuels).
- Le décompte actualisé (principal, intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, clause pénale éventuelle).
- Les demandes accessoires (clause pénale, article 700 du Code de procédure civile, exécution provisoire).
L’assignation est délivrée par huissier. Le tribunal judiciaire territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble (pour les litiges relatifs à un bien immobilier) ou du domicile du défendeur (pour les autres créances).
Maître Zakine représente le créancier à l’audience, plaide et obtient un jugement assorti, si possible, de l’exécution provisoire permettant de saisir sans attendre l’appel.
Exécution du jugement
Le jugement définitif (ou exécutoire par provision) constitue un titre exécutoire. Le cabinet mandate un huissier de justice qui procède, selon la situation du débiteur, à :
- A saisie-attribution sur compte bancaire (blocage immédiat des sommes).
- A saisie des rémunérations dans la limite du dixième cessible.
- A saisie-vente de biens meubles corporels.
- A saisie immobilière en dernier ressort, suivie de la vente aux enchères publiques du bien.
Le cabinet assure le suivi de ces mesures d’exécution et répond aux contestations éventuelles du débiteur (contestation de saisie, demande de délai de grâce).
Particularités liées aux procédures collectives
Lorsque le débiteur (entreprise de construction, promoteur, copropriétaire professionnel) fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), toute poursuite individuelle est interdite (article L. 622-21 du Code de commerce). Le créancier doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire dans les délais fixés par le tribunal (généralement 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture).
Le cabinet rédige la déclaration de créance, produit les pièces justificatives (contrat, mises en demeure, jugements antérieurs, décompte actualisé) et suit l’admission de la créance au passif. Si la créance est contestée, le cabinet plaide devant le juge-commissaire puis, en appel, devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
En cas de liquidation judiciaire, les chances de recouvrement dépendent de l’actif disponible. Le cabinet informe le client de la réalité de la situation et conseille sur l’opportunité de poursuivre (par exemple si une assurance décennale peut être actionnée en parallèle).
Délais de prescription
Les créances immobilières obéissent à des délais de prescription stricts :
- Loyers impayés : 3 ans à compter du jour où le loyer est exigible (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation).
- Condominium fees : 10 ans à compter de leur exigibilité (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
- Créances résultant d’un contrat de louage d’ouvrage : 5 ans à compter de l’exigibilité de la somme (article 2224 du Code civil).
- Dommages-intérêts pour trouble de voisinage ou malfaçons : 5 ans à compter de la manifestation du dommage ou de la connaissance du responsable.
Il est donc crucial d’agir rapidement. Le cabinet vérifie systématiquement la prescription avant d’engager une action et conseille le client sur les actes interruptifs de prescription (mise en demeure, assignation).
Honoraires et devis
Les honoraires du cabinet sont fixés selon la complexité du dossier :
- Mise en demeure et négociation amiable : forfait à partir de 300 € HT.
- Assignation et représentation en première instance : forfait fonction du montant réclamé et de la difficulté juridique (à partir de 1 200 € HT pour un dossier standard).
- Exécution forcée : honoraires en sus, généralement un pourcentage du montant recouvré (à négocier avec le cabinet).
- Déclaration de créance en procédure collective : forfait à partir de 500 € HT selon le nombre de créances à déclarer.
A devis détaillé est remis avant toute intervention. Le cabinet privilégie la transparence et adapte ses honoraires aux enjeux financiers du dossier.
Frequently asked questions
Puis-je agir seul pour récupérer des loyers impayés ?
Oui, vous pouvez délivrer un commandement de payer par huissier. Mais pour assigner et obtenir un jugement, la représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire (article 760 du Code de procédure civile). Le cabinet vous assiste dès la phase amiable et jusqu’à l’exécution du jugement.
Combien de temps dure une procédure de recouvrement judiciaire ?
Devant le tribunal judiciaire de Grasse, le délai moyen entre l’assignation et l’audience est de 6 à 12 mois selon l’encombrement du rôle. Le jugement est rendu en principe dans un délai d’un mois après l’audience. Si l’exécution provisoire est accordée, vous pouvez saisir immédiatement après le prononcé.
Que faire si le débiteur ne possède aucun bien saisissable ?
Le cabinet mandate un huissier pour effectuer un procès-verbal de carence, constatant l’absence d’actif saisissable. Le jugement obtenu reste valable 10 ans et peut être mis à exécution dès que le débiteur dispose de nouveaux revenus ou biens. Le cabinet surveille périodiquement la situation du débiteur.
Les charges de copropriété impayées suivent-elles l’immeuble en cas de vente ?
Oui. L’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le vendeur et l’acquéreur sont solidairement tenus des charges échues au cours de l’année de la vente. Le syndicat peut donc poursuivre l’acquéreur pour les charges antérieures, puis se retourner contre le vendeur. Le cabinet conseille les syndics et les acquéreurs sur cette solidarité.
Puis-je réclamer des intérêts de retard ?
Oui. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure (article 1231-6 du Code civil). Si le contrat prévoit un taux conventionnel supérieur (par exemple pour des pénalités de retard en VEFA), ce taux s’applique dans la limite du taux de l’usure. Le cabinet calcule ces intérêts et les intègre dans l’assignation.
Contact et prise de rendez-vous
Le cabinet de Maître Cécile Zakine est situé 15 avenue Robert Soleau, 06600 Antibes. Pour toute question relative au recouvrement d’une créance immobilière (loyers, charges, sommes dues par une entreprise de construction, pénalités de retard en VEFA), vous pouvez prendre contact par téléphone au 06 21 69 91 77 ou réserver une consultation téléphonique de 30 minutes au tarif de 45 euros via l’outil Calendly accessible depuis le site.
Le cabinet intervient sur l’ensemble de la Côte d’Azur (Alpes-Maritimes et Var) et peut, pour certains contentieux, agir à distance sur l’ensemble du territoire national. Maître Zakine plaide devant les tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan et Toulon, ainsi que devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
